Le coût opérationnel réel
Durant la phase d'élaboration du projet du Village Tadaïma, nous avons décidé le partage du coût opérationnel de façon équilibrée entre tous les membres habitants. Grosso modo, ce coût se répartit en deux : un coût identique pour chaque foyer qui concerne les parties communes et un coût spécifique à chaque foyer qui concerne les parties privatives, dépendant de la surface de l'habitation occupée. Voici une première partie du détail concernant le coût opérationnel du projet, puisqu'il se précise depuis la phase d'engagement.
Comme prévu , nous avons donc révisé le coût opérationnel avec les nouveaux éléments dont nous disposons, et en particulier avec le coût du terrain et des premiers accompagnements.
Dans le coût des communs, nous comptons :
- Le coût d'achat de la propriété (achat net, frais de notaire et d'agence, frais de dossiers d'emprunt, frais de garantie, d'assurance et intérêts d'emprunts)
- Le coût d'aménagement du lieu (terrassement, assainissement, voierie, travaux relatifs à l'eau, travaux, équipement et matériel nécessaire à l'autonomie : solaire/éolien, eau, alimentaire, investissement pour les animaux du lieu (ruche, moutons, volailles...)
- Le coût de rénovation de la propriété : des parties communes et espaces prévus pour l'activité économique
- L'accompagnement juridique
- L'accompagnement financier
- L'accompagnement d'un architecte
Le coût est divisé par le nombre de foyers présents et ce quel que soit la période d'entrée d'un foyer, ce qui assure que les premiers habitants ne seront pas les seuls à porter le coût collectif mais bien l'ensemble du collectif et ceci quelle que soit la période où un membre intègre le collectif, répondant ainsi à nos principes d'égalité et en même temps nous permettant de pouvoir rembourser les apports de ceux qui souhaitent quitter le collectif.
Le détail
Pour les communs voici déjà les premiers éléments. Nous incluons dans les coûts communs : le coût d'acquisition de la propriété (inclus les frais relatifs aux emprunts), le coût des travaux à réaliser et qui concernent les bâtiments communs, les coûts d'aménagement de la propriété (assainissement, terrassement, écoulement des eaux...), le coût des animaux (achat, et matériel lié), le coût des bâtiments, travaux pour les espaces destinées aux activités économiques.
L'acquisition de la propriété dAlbussac :
Prix du terrain net vendeur : 170 000€ TTC
Frais d'agence : 11 050 € TTC
Frais de Notaire : 13 600 € TTC
Coût de l'emprunt (intérêts et assurance emprunteurs) : 67 764,57 €
Pour un Montant emprunté sur 20 ans (en prêt personnel) de 136 307,00 € :
- Coût des assurances emprunteur : 19 103,86 €
- coûts des Intérêts : 48 660,71 €
- Frais de dossier : 800 €
- frais de courtage : 1280 €
- frais de garantie : 1 771,99 €
TOTAL acquisition du lieu (hors intérêts et assurance): 194 650 €
TOTAL Frais bancaires (hors intérêts et assurance): 3 851,99 €
TOTAL acquisition du lieu + frais bancaires (hors intérêts et assurance) : 198 501,99 €
Frais d'emprunts cumulés par année (tableau d'amortissement) à ajouter au total précédent selon l'année :
| Année 0 (2023) |
Année 1 (2024) |
Année 2 (2025) |
Année 3 (2026) |
Année 4 (2027) |
Année 5 (2028) |
Année 6 (2029) |
Année 7 (2030) |
Année 8 (2031) |
Année 9 (2032) |
Année 10 (2033) |
Année 11 2034) |
Année 12 (2035) |
Année 13 (2036) |
Année 14 (2037) |
Année 15 (2038) |
Année 16 (2039) |
Année 17 -2040) |
Année 18 (2041) |
Année 19 (2042) |
Année 20 (2043) |
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Intérêts (cumulés) |
2 099,07 € | 6 196,5 € | 10 154,55 € | 13 966,82 € | 17 626,61 € | 21 126,95 € | 24 460,57 € | 27 619,76 € | 30 596,58 € | 33 382,63 € | 35 969,17 € | 38 347,06 € | 40 506,77 € | 42 438,27 € | 44 131,09 € | 45 574,31€ | 46 756,48 € | 47 665,64 € | 48 289,26€ | 48 614,27 € | 48 660,71 € |
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Assurance (cumulée) |
702,46 € | 1 622,53 € | 2 542,60 € | 3 462,67 € | 4 382,74 € | 10 229,97 € | 6 222,88 € | 7 142,95 € | 8 063,02 € | 8 983,09 € | 9 903,16 € | 10 823,23 € | 11 743,30 € | 12 663,37 € | 13 583,44 € | 14 503,51 € | 15 423,58 € | 16 343,65 € | 17 263,72 € | 18 183,79 € | 19 103,86 € |
| Total | 2 801,53 € | 7 819,03 € | 12 697,03 € | 17 429,49 € | 22 009,35 € | 26 429,76 € | 30 683,45 € | 34 762,71 € | 38 659,60 € | 42 365,72 € | 45 872,33 € | 49 170,29 € | 52 250,07 € | 55 101,64 € | 65 010,22 € | 60 077,82 € | 62 180,06 € | 64 009,23 € | 65 552,98 € | 66 798,06 € | 67 764,57€ |
Les intérêts, assurance etc... représentent une part non négligeable du coût. Ils sont indiqués ici sur la période complète de remboursement. Il va de soit que nous souhaitons rembourser de façon anticipée le prêt dès que possible. En attendant, tous les frais effectivement réalisés (dépensés) liés à l'emprunt sont comptabilisés dans le partage des coûts collectifs. Nous sommes dans une démarche de répartition des coûts équitables sur toute la durée du collectif. Lorsque des personnes rejoignent le groupe en cours de route, ils participent aussi aux frais initiaux, mais si la capacité collective acquise est suffisante pour rembourser de façon anticipée tout ou partie de l'emprunt, le coût sera donc moindre car nous aurons alors moins de frais d'intérêts à payer. Plus le collectif se formera tard, plus le coût de l'emprunt sera important.
TOTAL acquisition du lieu + frais d'emprunt + intérêts et assurance) : 266 266,56 €
Note : les intérêts d'emprunt et frais d'assurance sont partagés entre tous les membres du collectif . Ces frais ne sont pas récupérables, c'est à fonds perdus. En comptabilité ils sont comptabilisés en charges fixes.
Les frais d'accompagnement et d'étude
Architecte : accompagnement pour le dépôt d'un permis d'aménager : 5700 €
Géomètre : dimensions et vue 3D de la zone du terrain urbanisable : 1194 €
Association Les pas-sages :
- accompagnement sur la SAS coopérative, la gouvernance partagée par consentement, le contrat coopératif, le règlement intérieur, le financement :4500 €
- accompagnement partiel (début) sur l'emprunt bancaire pour une SAS : 534 €
Etude de l'assainissement : nous n'avons pas encore eu de devis, mais l'architecte nous avait parlé de 1000 € environ.
TOTAL frais d'accompagnement et d'étude : 12 928 €
(pour l'instant car tous les frais d'études ne sont pas encore inclus, notamment par exemple, les frais d'architecte sur les nouvelles constructions, mais ceux ci sont intégrés dans le coût estimatif des constructions privatives plus bas)
Le coût de passage en SAS :
N'ayant pas eu la possibilité d'acheter la propriété autrement qu'en nom propre par les premiers habitants, il sera nécessaire de la transmettre à la SAS pour assurer la propriété collective. Cette transmission ne peut se faire que sous forme de "revente" auprès du notaire qui amènera malheureusement des frais d'actes notariés supplémentaires.
Selon l'année où cette transmission se fera, le coût sera différent (car le montant des intérêts payés ne sera pas le même). Nous aimerions passer en collectif au plus tard 3 ans après l'achat du terrain par les premiers habitants. Au delà, le projet risque de ne pas se faire car trop coûteux pour être porter par un seul foyer.
Prenons donc l'année 3 dans le tableau d'amortissement comme référence. Dans cette hypothèse, la propriété serait revendue à la SAS à 215 931,48 €. Les frais d'actes notariés s'élèveraient donc à 16 195 €.
L'inscription au greffe et registre du commerce et autres frais : 500 €
TOTAL création SAS : 16 695 €
Le coût de rénovation/d'aménagement des communs :
Terrassement pour installer la tiny : 1300 €
Mise en place d'un chauffage mixte solaire/bois pour la maison commune : 14 895,26 € + 14 790 € = 29 685,29 € . Mais de ce montant nous pourrons retirer des aides (pas encore validées, mais aux alentours de 22 800 €). il resterait à charge donc 7 000 € environ (nous préciserons ceci quand nous saurons exactement).
L'étude de la solution d'assainissement : devis en attente
Les autres premiers travaux de la maison commune: électricité, aménagement de la cuisine et salle de bain, drainage, isolation du plancher, rafraîchissement des intérieurs (peintures, tapisserie...) : pas encore d'estimation précise pour tout ça. Mais nous pouvons établir raisonnablement un maximum de 30 000 € pour cela.
La plantation d'arbres/arbustes : en tout cas les premiers arbres : une vingtaine d'euros par arbre. Nous pensons faire une première phase d'achat pour une dizaine d'arbres. soit 200 € estimés dans un premier temps (à préciser)
TOTAL premiers travaux : 49 824 €
Le coût du reste des rénovations et d'aménagement
Pour l'instant nous ne sommes pas capables de faire beaucoup mieux que notre estimation première dans le coût opérationnel, si ce n'est en connaissance de l'état et surfaces réelles des bâtis existants. Avec les hypothèses de coût de rénovation au m2, Cela nous amènerait à un coût global supplémentaire de 325 000 €.
TOTAL autres travaux : 325 000 €
Le coût des constructions privatives
Ce sera en fonction des surfaces, pour l'instant nous ne sommes pas capables de faire mieux que notre estimation première dans le coût opérationnel, à savoir 1000 à 1200€ le m2.
TOTAL habitations (8) : 473 600 €
Coût opérationnel réestimé
Tout ceci nous amène à une nouvelle estimation du coût opérationnel pour 8 foyers de :
Coût opérationnel réestimé : 1 144 314 €
Dans ce coût, il y a 473 600 € de parties privatives, et le reste 670 714 € en parties communes soit 83 839 € par foyer (si 8 foyers) pour les parties communes.
Pour cette raison l'apport d'entrée à terme serait fixé à 85 000€ par foyer, montant qui sera réajusté en fonction des éléments qui se préciseront au fil du temps (à ce montant il faudra rajouter le coût de la partie privative propre à chacun).
Les frais récurrents :
Ces frais font partie de la partie "locative" de la redevance. Ceux là sont à partager entre tous les foyers.
Difficile d'être précis pour le moment, car nous découvrons les choses. Et nous sommes seuls ce qui nous fait un montant conséquent, mais il faut bien partir de quelque chose de concrét. Pour l'instant, il y a :
- l'électricité : abonnement et consommation : 900€ annuels environ pour un foyer , soit 25 € par mois d'abonnement + la consommation : soit environ 75 € par mois pour l'instant pour un foyer.
- le gaz : bouteilles pour tiny et maison commune : environ 300 € par an : 25 € par mois par foyer
- le bois : 560 € par an pour 8 stères : soit moins de 50 € /mois par foyer
- l'eau : pour la période de août 2023 à Décembre 223, la facture était de 130€ environ pour un foyer, donc environ 25 € par mois/foyer
- la taxe foncière : elle s'élève à 1736 € en 2024, soit 145€/mois à diviser par le nombre de foyers. Nous pensons que la catégorie dans laquelle l'habitation a été classée est surestimée amène à une taxe foncière supérieure à ce que nous devrions payée, nous sommes en demande de révision de cette catégorie (aujourd'hui elle est classée en 4M qui correspond à une catégorie supérieure à une habitation neuve !! ).
- la téléphonie (accès internet et téléphone) : on l'estime à 60 € par mois.
- l'assurance : l'assurance que nous avons contracté auprès de la MAIF pour la maison et la tiny est de : 961,81 € par an soit 82 € /mois et à diviser par le nombre de foyers
- les frais d'emprunt (assurance + intérêts) qu'il resterait à rembourser (cf le tableau ci dessus) et à diviser par le nombre de foyers
- les animaux : grain pour la volaille, traitement et soins, matériel pour les abeilles, soins aux brebis : autour de 300 € par an à diviser par le nombre de foyers
Lorsque la SAS sera créée, il faudra y ajouter (ou substituer pour certains coûts comme l'assurance):
- la comptabilité : on l'estime à 1500€ /an
- l'assurance propriétaire : aucune idée,
- les frais bancaires : aucune idée
- l'impôt sur les sociétés : dépendant des bénéfices de la société donc si on se débrouille bien, ce sera négligeable
- la taxe foncière sera remplacée par la cotisation foncière des entreprises dont on n'a pas d'idée sur le montant
- les frais d'emprunt (assurance + intérêts) restant à rembourser si au delà de l'année 3 : selon le restant dû, remboursable (sauf pour 1/8ième car c'est à fonds perdus) aux membres ayant emprunté en leur nom et avancé l'argent pour le collectif pour les parties communes (rééquilibrage sur le compte courant d'associés qui ont fait un apport en conséquence pour couvrir ces frais collectifs).
- l'amortissement des bâits habitables sur 100 ans
En résumé, en étant 8 foyers et si chacun participe de façon normale au projet en versant ses apports, nous estimons pouvoir descendre à des mensualités inférieures à 400 € par mois toutes charges comprises (charges variables et fixes).