Le financement

Le financement du projet est bien sûr un autre thème majeur, complexe et délicat que nous ne traitons pas à la légère.

Comme pour l'aspect juridique, au cours la phase de lancement, nous nous sommes rapprochés d’un accompagnateur pour calibrer notre modèle de financement et assurer une oasis financièrement viable, saine et pérenne. Chacun peut ainsi avoir confiance sur les investissements réalisés et sur les capacités de l'oasis à restituer les apports en cas de départ d'un membre qui ne mettra pas en situation difficile les autres membres du collectif. Nous assurions un partage équitable des coûts entrepris entre chaque associé membre du collectif, qu'il soit nouveau ou ancien. Ceci veut donc dire que les premiers arrivés ne porteront pas davantage le coût financier que les derniers arrivés, et que ceux-ci participeront à ce qui a déjà été investi avant leur arrivée pour construire l'oasis .

La réflexion sur le financement de notre oasis est maintenant terminée, entre le travail effectué par notre collectif ces dernières années et l'accompagnement que nous avons suivi sur le sujet.

Le financement du projet se fait :

• par les apports financiers des habitants
• par les emprunts de la SAS (ou celui des habitants tant que la SAS n'existe pas encore), emprunt bancaire ou emprunt solidaire,
• par les loyers, coopératifs ou non, versés par les habitants, la société qui porte l'activité économique ou les visiteurs, 
• par les versements complémentaires éventuels des foyers qui  n'ont pas atteint leur seuil d'apport, (ces versements sont comptabilisés dans les apports)

Coût opérationnel

"Le coût opérationnel" du projet est le coût que représente le projet pour le collectif, depuis sa phase d'étude jusqu'à la fin des aménagements, des constructions ou rénovations des bâtiments toutes catégories sur le lieu, afin de permettre au collectif d'y vivre normalement en cohérence avec le projet qui a été défini.

Il ne n'intègre pas non plus les dépenses régulières type impôts, abonnements et consommations eau/électricité/gaz/bois/téléphone, les achats de biens courant,  les intérêts et autres frais d'emprunt éventuels.

Nous affirmons que par la nature de notre projet qui vise à la sobriété et à la mutualisation de certains biens, nous visons un coût opérationnel ramené à chaque foyer sensiblement inférieur à ce qu'aurait dépensé un foyer dans un habitat individuel classique pour le même type d'habitation et dans un environnement comparable.

Apports

Les apports financiers des foyers composant notre collectif sont destinés à "construire" le lieu. Ils participent à couvrir le coût opérationnel du projet. Chaque membre associé prend une part sociale de la SAS, mais la partie principale de l'apport est déposé en compte courant d'associé de la SAS. L'ensemble (apport en CCA et part sociale) est récupérable au départ de l'associé.

Nous avons défini les modalités de versement et de restitution des apports, et nous l'avons aussi simplifié pour plus de clarté. Pour résumer, les premiers versements d'apport sont demandés aux membres en transition d'arrivée pour préparer leur entrée future en tant qu'habitant. Nous avons fixé le montant de l'apport d'entrée à 85 000 €, à verser en plusieurs fois sous forme de versements fixes et/ou par mensualités et selon les possibilités de chacun. Le montant correspond globalement au coût des communs finis et surestimés, par foyer (sur 8 foyers), et il intègre aussi une partie destinée à la construction des habitations individuelles. Il y a donc de la marge qui pourra être récupérée une fois les investissements futurs réellement effectués. 

L'apport d'entrée est donc investi dans les communs et dans la construction de nouvelles habitations et il sert aussi à rembourser un membre sur le départ ou à rééquilibrer les apports des membres qui ont été supérieurs au seuil prévu pour chacun. Il est complété par des apports complémentaires qui permettent de couvrir complètement  la partie privative du membre et qui dépend de la taille de l'habitation qui lui est proposée.

Les apports des nouveaux membres permettent de racheter la part sociale des membres sortants, de rembourser leurs apports, et de répartir ainsi de façon égalitaire ces investissements entre tous, anciens et nouveaux membres. En résumé, la somme des apports des foyers permettra de couvrir le coût opérationnel du projet. Un emprunt bancaire ou un emprunt solidaire permet de compléter les apports si ceux-ci ne sont pas suffisants.

Nous voulons qu'un foyer qui part du collectif puisse récupérer son apport dans les meilleures conditions, pour lui et pour le collectif. Son apport lui est restitué selon les conditions fixées dans une convention d'apport en compte courant d'associé signée au moment où les  apports sont déposés : pas de surprise !

Pour assurer la viabilité financière du collectif nous avons établi que les apports soient restituables par remboursement progressif dès son départ, et en totalité dès qu'un nouveau foyer se présente pour le remplacer et effectue son apport. Il est essentiel pour nous qu'à la fois le collectif et le foyer s'y retrouvent. Le départ d'un foyer s'organise correctement et collectivement : nous avons tous intérêt à faire une recherche active pour le remplacement du foyer partant.

Nous souhaitons enfin favoriser la mixité sociale et le prêt solidaire. Nous envisageons une solidarité entre les membres dans la mesure du possible pour favoriser l'entrée de nouveaux membres qui ne pourraient pas d'emblée apporter la totalité de l'apport initial demandé.

De la notion d'apport dérive la notion de "seuil d'apport", spécifique à chaque foyer et qui détermine l'effort financier de chaque foyer qui permet d'apporter l'équilibre financier au projet. Il traduit  l'engagement financier de chaque associé occupant pour la réalisation du projet. 

Si vous voulez en connaître davantage sur notre démarche concernant les apports, rdv ici.

La contribution solidaire d'entrée ou droit d'entrée

En dehors de l'apport restituable, au moment de l'entrée dans la SAS, nous avons prévu que tout membre associé verse à la SAS coopérative un droit d'entrée. Cette contribution solidaire correspond à la participation indirecte aux investissements déjà effectués et non comptabilisés depuis la création du collectif (effort, temps, dépenses non tracées…). Elle n'est pas comptabilisée comme apport et n'est pas remboursable. Elle vient alimenter une réserve de trésorerie pour le collectif, qui couvre pour partie les frais administratifs liés à la gestion des nouveaux associés, et pourra servir pour un début de remboursement en cas de départ d'un membre ou pour un remboursement partiel des membres ayant fait une demande dans ce sens. Son paiement est intégré dans le loyer dès que le membre vient loger sur le lieu le temps de son intégration dans le collectif. Le paiement de la contribution solidaire est ainsi échelonnée dès la période de membre en transition d'arrivée comme indiqué ci-dessous.

Cette somme nous l'avons pour l'instant fixée à 3000 € pour un membre habitant seul, et à 5000 € pour un couple (avec ou sans enfants). Les premiers habitants l'ont aussi versée.

Le versement de cette contribution se fait au travers des mensualités locatives pendant la période de "membre en transition d'arrivée", où les membres du collectif sont en location sur le lieu pendant leur période d'intégration. Les membres s'acquittent alors d'un loyer pour l'usufruit du logement et le paiement des charges comme dans toute location et nous offrons la possibilité au membre de verser mensuellement cette contribution en même temps que le loyer. Au cas où cette possibilité ne conviendrait pas, le foyer habitant peut aussi choisir de la verser en une fois au moment de devenir "habitant".

Redevance =  loyer + épargne mensuelle complémentaire éventuelle

Nous avons défini les modalités de calcul et de versement de la redevance mensuelle payable par foyer. A partir de la date d'achat du terrain, une première redevance est définie et sera versée mensuellement par tous les foyers membres habitants.

La redevance se compose d'une part acquisitive optionnelle (une épargne mensuelle complémentaire EMC), et d'une part locative  :

La part acquisitive ou épargne mensuelle complémentaire (EMC ) est la part que l'on verse mensuellement pour créer ou abonder son apport dans la SAS qui a acquis le bien si le membre habitant n'a pas déjà constitué son capital (seuil d'apport) et dans ce cas elle n'est pas optionnelle. Elle fait donc partie de l'apport "Habitant". Le calcul de la part acquisitive prend en compte la surface habitable qu'un foyer occupe en complément d'une base fixe correspondant aux communs et son montant est aussi déterminé en fonction des revenus du membre. Cette part est comptabilisée sur le CCA de l'associé et elle est donc récupérable au départ du membre.  

Un membre peut éventuellement verser davantage que son seuil d'apport. Ses apports sont aussi comptabilisés sur le compte courant d'associés qui est donc restituable. La somme disponible versée en EMC  peut alors être utilisée pour le remboursement des dettes, des emprunts bancaires, des prêts accordés par les contributeurs, des provisions pour de gros travaux. 

La part locative  de la redevance ou loyer  sert à payer les charges récurrentes/régulières liées au lieu et à son utilisation, à couvrir les frais d’entretien du logement et du site, à faire des achats pour l’entretien du site, à constituer un fond de réserve (provisions pour travaux, en cas de coups durs…). Elle correspond ainsi à l’usufruit du lieu, en particulier elle doit permettre de répondre à l’entretien régulier du lieu, ou à sa rénovation pour répondre au vieillissement normal au fil des années.

Elle intègre donc le loyer d'occupation (amortissement du bien sur 100 ans, charges fixes comme la taxe foncière, la comptabilité, intérêts et assurances d'emprunt, outils et fournitures...) et les charges locatives (énergie, eau, cotisations et adhésions...).