Le coût opérationnel

Ce que nous pouvons vous expliquer sur le coût du projet

C'est en toute simplicité et en ayant bien conscience des imprécisions, que nous vous proposons le fruit de notre réflexion. Nous savons que c'est perfectible, mais malgré tout, cela nous parait être une très bonne base de départ pour une première estimation alors que nous n'avons pas encore de terrain, qui est le prérequis pour commencer les vrais calculs.

Nos définitions

Le coût opérationnel est le coût que représente le projet pour le collectif, depuis sa phase d'étude jusqu'à la fin des aménagements, des constructions ou rénovations des bâtiments toutes catégories sur le lieu, afin de permettre au collectif d'y vivre normalement.

Il prend en compte les intérêts d'emprunt éventuels.

Il ne prend pas en compte les dépenses régulières et courantes type impôts, abonnements et consommations eau/électricité/gaz/téléphone, les achats de biens courant...

Ce coût est partagé entre tous les membres ayant participé ou participant au projet, les anciens comme les nouveaux, même si les investissements sont terminés, qu'il n'ya plus de travaux à faire. Vous comprendrez plus bas comment c'est possible ("Le partage du coût entre les foyers").

Les accompagnements ou formations sur le thème du "Nous", les actions de cohésion du groupe, les participations aux locations de gîtes pour les présentiels, frais de déplacement pour aller visiter des lieux, etc..n'en font pas partie non plus : cela est du ressort de l'association.

Les estimations de départ

Le coût opérationnel maximal que nous avons défini, c'est le coût que nous ne voulons absolument pas dépasser, qui servira de limite haute, un repère de début de projet établi comme une ligne rouge.

C'est le coût qui nous sert de première estimation très grossière car nous n'avons pas encore la possibilité d'être précis à ce stade du projet. C'est aussi pour permettre d'avoir une visibilité a minima et une première sécurité sur le plan financier pendant la phase de lancement, période où les premiers membres actifs sont devenus membres en transition et ont fourni leurs premiers apports (apport initial) et apport d'entrée pour les membres habitants.
C'est un maximum qui doit être réaliste, et une fois fixé nous nous débrouillons pour que le coût réel soit en dessous.

Tous les coûts de construction s'entendent "habitation non meublée" (ie pas de meubles, sans électroménager, mais avec sanitaires équipés).

Comment l'avons-nous estimé ?

Nous avons travaillé sur la base de la première estimation faite à l'occasion de l'accompagnement des colibris en février 2019. Nous avons refait des simulations à partir de différentes hypothèses et nous sommes parvenus à fixer un coût opérationnel total maximal à ne pas dépasser dans notre projet : il est de 1,2 Millions d'Euros. Cela peut vous paraître énorme - comme pour nous la première fois ! Mais cette estimation est bien inférieure à ce qui est souvent avancé par les sociétés accompagnatrices, et il vaut pour 8 foyers. C'est enfin un maximum. Nous sommes aussi partis sur des estimations plutôt hautes, pour éviter au maximum les mauvaises surprises.

Nous avons aussi intégré que nous souhaitions faire moins grand que nos maisons actuelles, faire davantage appel à des solutions simples (mais efficaces), et apprendre à faire soi-même  ce qui est à notre portée. Ceci va dans le sens de la diminution du coût.
 

Pour nous, le coût opérationnel intègre :

Une part incompressible qui correspond au coût d’achat terrain et aux taxes ou frais qui y sont associés, au coût des matériaux et matériels, aux frais d’étude/pré-étude, de création de la société, de viabilisation éventuelle du terrain (raccordements aux différents réseaux selon l'emplacement du terrain et selon les règles communales)...

Cette part incompressible : pas possible de faire autrement que de la financer ! il ne pourra pas être substituable par de la main d'oeuvre.

Ne sachant pas encore ce que le terrain nous proposera, et pour faire simple, nous sommes partis sur l'hypothèse de constructions neuves (donc un terrain nu), sans envisager de récupération de matériaux hors mis ce que le lieu nous donnerait (terre, paille, pierres...). Pour ce qui concerne la part de rénovation, allez voir la page "Et la rénovation ?".

Sur une hypothèse d'autoconstruction complète (ce que nous n'avons pas choisi de faire), il faudrait compter environ 800 €/m2 de coût de construction (ça peut être plus ou moins selon le standing visé, mais c'est une estimation assez juste). Sur ce tarif, il n'y aurait pas de main d'oeuvre à payer, que des matériaux.

  • Pour une surface à construire ou à réhabiliter de 830 m2 pour 8 à 10 foyers (voir la page "les types d'habitations") cela nous amène à: 664 000 € TTC
  • Pour le coût des pré-études et premiers travaux d'aménagement, création de société : estimé à 88 000 € TTC
  • Le coût du terrain : 200 000 € plus frais de notaire à 7,5% soit : 215 000 € TTC

Cela nous amène à un coût total incompressible de 967 000 € TTC

 

Une part d'autoconstruction qui participe au fait que le coût que nous avons estimé est inférieur au coût classique d'une construction mais supérieur à de l'autoconstruction à 100%. En effet, dans nos calculs de coût, nous avons estimé réduire de 25 % à 30 % le coût par rapport à du "clé en main", et nous pouvons faire correspondre cette baisse de coût à une réduction d‘appel à des professionnels. Cette part d'autoconstruction correspondrait donc en gros à notre capacité à faire nous-mêmes une partie des travaux et autres tâches. Cela correspond ainsi à la part de main d'oeuvre que nous "n'achetons pas" et que chaque foyer se doit fournir si nous souhaitons rester dans les "clous" sur le plan financier.

La part d'apport en main d'oeuvre, que ce soit pour l'autoconstruction, ou pour les autres tâches nécessaires à la vie sur le lieu pendant la phase de construction/rénovation, nous l'avons ainsi envisagée à quasi un mi-temps, soit un ordre de grandeur de 2j par semaine en moyenne à passer par foyer sur le site pour la mise en place de notre oasis.

 

Une part qui prend en compte l'intervention de professionnels (assistance à maîtrise d'ouvrage, assistance à maîtrise d'oeuvre, artisans, chantiers participatifs encadrés). Cette part a été estimé dans notre coût opérationnel, elle donc prévue pour être financée. Cependant, dans certaines circonstances, une partie de ce coût peut être convertie en main d'oeuvre et en particulier en autoconstruction supplémentaire. Il s'agit d'une possibilité offerte qui ne constitue ni la règle ni la base pour notre calcul de coût. Cet aspect est présenté au niveau des différents types d'apports possibles.

Nous avons regardé le prix moyen du marché pour une construction classique neuve :  1600 €/m2 (ça peut être plus ou moins selon le standing visé, mais déjà là c'est une bonne moyenne).

Pour rappel, nous sommes partis sur la base d'un coût au m² incompressible de 800 € TTC (autoconstruction pure). Ce montant colle bien au prix moyen du marché pour une construction classique neuve auquel on aura retiré le coût de la main d'oeuvre, qui représente environ 50% du coût.

Nous nous sommes placés à peu près entre les deux à 1160€/m2, dont 16% de part d'assistance à maîtrise d'ouvrage ou d'oeuvre . Nous sommes donc dans une fourchette réaliste, sur le plan du montant, sur le plan de la quantité de travail en auto-construction que nous ne voulons pas irraisonnée non plus. Cela signifie donc que nous considérons faire de l'autoconstruction, mais pas à 100%, et que nous nous ferons appel à des professionnels soit pour encadrer notre autoconstruction, soit pour faire carrément. La limite que nous avons définie est donc grosso modo de faire la moitié du travail en autoconstruction et de faire  appel à des professionnels pour l'autre moitié.

C'est surtout l'idée d'être raisonnable dans les délais de réalisation des habitations, et de pouvoir accueillir des personnes de tous âges -seniors inclus qui n'ont pas les mêmes capacités que des jeunes- qui nous amène à moduler la part d'autoconstruction. Nous avons voulu mettre une limite qui nous semble atteignable plutôt que de mettre une contrainte forte et de ne pas savoir la respecter.

Bien évidemment si on peut faire mieux : en construisant moins cher, correctement, dans les temps et complètement , on ne s'interdira pas de le faire ! Si dans le collectif nous avons des compétences pour faire plus d'autoconstruction, pourquoi pas ? mais là encore ce sera de façon raisonnable en respectant des conditions de réalisation/livraison correctes, et en se référant en cas de flou à  la règle de base de calcul du coût (la part incompressible, la part d'autoconstruction, la part pro).

Par ailleurs, de toute façon, l'accompagnement a minima au départ du projet pour disposer de plans de construction, de solutions, de compétences est inévitable pour nous.

 

Cette part correspond à un coût supplémentaire par rapport à la part incompressible de 298 800 € TTC

 

Soit un total de coût opérationnel maximal de  1 265 800 € TTC. Nous arrondissons à 1 200 000 € .

Pour résumer, voici nos hypothèses de calcul de cette première estimation :

  • Un coût de construction (en neuf) moyen au m2  de 1160 € TTC (accompagnement, matériaux et main d'oeuvre)
  • Un terrain de 200 000 € max hors frais notaires ou safer
  • une capacité d'accueil à terme de 8 à 9 foyers, voire moins si nous ne trouvons pas de terrain en capacité d'accueillir autant de foyers
  • Une surface totale de bâtis de 830 m2 maximum (Maison commune de 165 m2 max, 8 à 10 habitations, bâtis pour activité professionnelle sur site, quelques annexes).
  • Une participation en auto-construction/autres tâches moyenne limitée à 2j/semaine/foyer.
  • hors intérêts d'emprunts éventuels que nous ne pouvons pas estimer à ce stade

 

En partant de nos hypothèses de coût maximal ci-dessus, la part fixe se monterait donc à 88 625 € par foyer (montant max pour les communs, si 8 foyers).
A cela il faudra ajouter le coût propre à chaque foyer selon la surface de l'habitation :

  • 20 m2 = 20 * 1160 = +23 200 €
  • 40 m2 = 40 * 1160 = + 46 400 €
  • 55 m2 = 55 * 1160 = + 63 800 €
  • 75 m2 = 75 * 1160 = + 87 000 €

RAPPEL : ce montant n'est pas un objectif de coût mais juste notre première estimation grand max faite au début du projet avant l'achat du terrain. Nous voudrions descendre en dessous de ce montant , notamment en diminuant si possible le coût de construction au m2 et aussi les surfaces (communs et habitation), pour réaliser notre objectif d'accessibilité (financière) au logement. Imaginons par exemple que nous réalisions une surface totale des communs moins importantes (à 150m2 pour la maison commune, moins de 80m2 pour les bâtis économiques) et que nous baissions le coût de construction pour ces communs à moins de 1000 €, que nous puissions faire quelques économies de coûts de construction sur les habitats permettant de descendre à 1000€ le m2. Cela ramènerait à un investissement individuel autour de 127 000 € pour un foyer souhaitant un habitat type 55m² (à comparer aux 152 425 € de montant  max ). Ce sera ensuite bien difficile de faire mieux....

Qu'est-ce qui peut faire qu'on puisse être en dessous de notre estimation de coût opérationnel maximal ?

  • Réduire la surface des bâtis : nous avons beaucoup échangé entre nous sur les besoins de surface habitable. Une chose est sûre : plus la surface est importante plus c'est cher à construire/réhabiliter et plus l'entretien est coûteux aussi. La surface habitable est le paramètre le plus impactant sur le coût global du projet. Nous avons donc défini des surfaces types que nous ne souhaitons pas dépasser. Descendre en dessous, cela reste possible , mais il y a une limite en deça de laquelle cela deviendrait inconfortable selon nous. Vous trouverez nos choix pour ces surfaces dans "les types d'habitations".
  • Disposer sur le terrain d'un ou de plusieurs bâtis déjà habitables avec peu de travaux de réhabilitation : c'est peut-être une bonne configuration. Un terrain avec un bâti suffisamment habitable (hors d'eau hors d'air, eau, électricité, chauffage) et une partie avec un ou deux autres bâtis réhabilitables en logements, et une partie constructible nue suffisante pour nous accueillir tous.
  • Ne pas avoir à viabiliser le terrain (en particulier les raccordements au réseau qui peuvent être existants) : c'est souvent le cas, sauf pour l'assainissement et tant mieux car nous souhaitons mettre en place un système de phytoépuration. Les raccordements peuvent coûter très chers selon la distance au point de raccordement le plus proche.
  • Ne pas avoir à réaliser trop de voirie et de terrassement en général (le coût du terrassement est important, sauf à le faire soi-même si on a l'engin et les compétences, mais avoir l'engin même d'occasion, ça a aussi un coût : c'est à mettre dans la balance avantage/inconvénients)
  • Augmenter la part d'auto-construction pour ceux qui le peuvent (temps, compétences, énergie) : cela diminuerait peut-etre le coût du projet mais attention aux allongements de délais, à la surestimation de nos propres capacités à auto-construire (énergie, compétences, motivation...)
  • Réduire la surface de terrain, en particulier la surface constructible, plus chère que de la surface agricole ou boisée : possible mais globalement pour 8 foyers, 7000m2 nous parait un minimum nécessaire. Ensuite en dessous, on peut faire du mitoyen ou réduire le nombre de foyers cible du projet (ça n'est pas exclu).
  • Bien travailler sur la mutualisation d'espaces, de moyens, éviter les surfaces inutiles,
  • faire attention aux contraintes légales éventuelles qui pourraient engendre des coûts supplémentaires

 

Ce pourrait être aussi de viser des habitats moins confortables ou de moins bonne qualité mais nous l'avons exclu (voir la page "les types d'habitations").

Diviser par deux le nombre de foyers cible peut sembler aussi une bonne idée, mais c'est en réalité un mauvais calcul sauf à vouloir réduire de façon importante la surface constructible. Mais réduire la surface de terrain total reviendrait à changer notre idéal de projet ; ceci est exclu pour nous, car nous souhaitons disposer d'une surface de terrain suffisante pour préserver la Terre au maximum et créer du mieux possible une zone "tampon". En fait une fois la surface totale fixée, réduire le nombre de foyers revient à augmenter le coût (moins de foyers = moins de mutualisation possible). Nous nous laissons la possibilité de viser une surface constructible moindre (entre 5000 m² et 7000m²) ce qui nous amènerait à un collectif moins grand , mais pour une surface de terrain totale qui resterait autour des 8ha.

Qu'est-ce qui peut faire que nous n'arriverions pas à être en dessous ?

  • La réglementation qui nous obligerait à faire telle ou telle étude, à faire intervenir tel et tel corps de métier, à suivre telle ou telle norme, à souscrire à des garanties supplémentaires...
  • Des oublis dans les postes de coûts
  • Des petits dépassements réguliers sur chaque poste de coût
  • Des surprises sur de l'ancien
  • Une erreur d'estimation dans le coût des travaux, ou dans notre capacité à faire nous-mêmes si nous sommes trop ambitieux

Si nous en arrivions là, il nous faudra alors à ce moment là se creuser les méninges et probablement réviser certaines choses dans notre projet.

Le partage du coût entre les foyers

Le coût opérationnel comprend une part fixe égale pour tous les foyers et une part variable selon la surface habitable qu'occupera le foyer.

La part fixe correspond donc à tout ce qui est mis en commun sur le site : terrain, maison commune, annexes, bâtiments à usage économique, équipements divers...

Le coût ne dépend pas du nombre de personnes dans le foyer ! En effet, ce n'est pas le nombre de personnes que compte un foyer qui fait changer le montant des travaux à réaliser et la surface de terrain choisie pour le collectif, d'autant que celui-ci peut changer dans le temps alors que le coût est déjà fixé...  Par contre le nombre de personnes dans un foyer aura un impact sur la taille de l'habitation choisie et c'est bien elle qui modulera le coût.

Finalement, c'est l'usage du lieu qui sera impacté par le nombre de personnes, donc c'est bien la redevance locative dûe par un foyer qui sera dépendante du nombre de personnes composant le foyer.

 

Le coût réestimé à partir de la phase d'engagement

Après les premières dépenses nous sommes en mesure de réestimer le coût opérationnel. Nous pouvons maintenant y intégrer le coût exact de certains postes : le terrain (terrain, frais bancaires, frais de notaire, frais d'agence...), les frais de pré-étude  (en tout cas une partie car ça n'est pas terminé) , les premiers travaux.

Pour le reste (le prix des constructions et des rénovations à faire sur le terrain) nous ne les connaissons pas encore et nous ne pouvons faire mieux que de reprendre nos hypothèses de départ.

Nous avons détaillé les calculs de coût sur cette page.

En partant de nos hypothèses de coût maximal ci-dessus, la part fixe se monte donc à 85 104 € par foyer (montant max pour les communs, si 8 foyers).
A cela il faudra ajouter le coût propre à chaque foyer selon la surface de l'habitation :

  • 25 m2 = 25 * 1160 = + 29 000 €
  • 55 m2 = 55 * 1160 = + 63 800 €
  • 75 m2 = 75 * 1160 = + 87 000 €

 

RAPPEL : ce montant n'est pas un objectif de coût mais juste notre estimation au jour d'aujourd'hui avec les informations dont nous disposons à ce stade.

 

 

A propos du financement

"Dans les Oasis, où il s’agit de renouer avec toute la richesse des multiples dimensions de la vie, l’aspect monétaire reste une réalité incontournable. L'un des actes fondateurs d'une oasis est la réalisation d'un investissement financier très conséquent, qu'il s'agisse de l'achat d'un bien, de travaux de construction ou de travaux de rénovation. Si des oasis arrivent à fonctionner avec un investissement limité (surtout dans le cadre d'oasis-ressource), la majorité des porteurs de projet sont amenés à faire de grands apports financiers ou à emprunter (que ce soit auprès de particuliers, d'une banque, sur une plateforme de prêt participatif...)

Dans tous les cas, que ce soit pour rémunérer des investisseurs (qui auront eu intérêt à placer de l'argent dans le projet plutôt que dans des banques où les taux sont maintenant extrêmement bas) ou pour rembourser des prêts, l'oasis doit générer des recettes.

Les oasis de vie et les oasis-ressource offrent alors des modèles extrêmement différents."

(Extrait de la MOOC "oasis" des Colibris)

 

Pour financer notre projet, nous avons cherché la solution qui nous semblait la meilleure en fonction de nos principes et de nos possibilités.

Plusieurs choix de financement étaient possibles :

  • Sur la base d'une création d'une société coopérative, nous avons plusieurs possibilités, soient prises séparément soit en les composant :
    • apports des membres dans le capital de la société et complément par emprunt bancaire par la société elle-même,
    • apports des membres dans le capital de la société et complément par emprunt bancaire individuel,
    • apports des membres dans le capital de la société et complément par emprunt solidaire proposé par les membres ayant plus d'apport que ce qui leur est nécessaire,
    • apports des membres dans le capital de la société et la société se débrouille avec ce qu'elle a, en réduisant les coûts (terrain, surface d'habitats, façon de construire, auto-construction au maximum...)
  • Sur la base d'un achat en individuel s'il n'y a qu'un foyer au départ, puis ensuite plus tard lorsque d'autres foyers rejoignent le collectif, création d'une société coopérative, avec apports des membres dans le capital de la société petit à petit en fonction des arrivées avec rachat de parts des premiers acquéreurs : c'est la solution qui a été choisie puisqu'il n'y avait qu'un seul foyer à s'engager sur l'achat.

 

Nous voudrions privilégier bien sûr les apports et prêts solidaires, crowd funding...pour éviter au maximum l'emprunt bancaire. Cependant, si l'emprunt bancaire est la seule solution pour démarrer le projet parce que nous n'avons pas d'autres sources de financement, alors nous l'acceptons. Si nos ressources propres collectives sont suffisantes pour faire l'acquisition et réaliser les premiers travaux d'aménagement et les premiers habitats alors ça baigne... sinon nous complétons par un prêt bancaire au moins le temps qu'il faudra en attendant que notre capacité collective suffise (et alors nous pourrons anticiper le remboursement de l'emprunt).