Le financement
Le financement du projet se fait essentiellement grâce à du prêt solidaire, complété par des prêts bancaires lorsque c'est nécessaire, lorsque les apports provenant des prêts solidaires n'est pas suffisant à réaliser un élément important dans le projet (sinon il attendra).
Les prêts solidaires sont accordés par les habitants eux-mêmes au travers des apports qu'ils font sur leur compte courant d'associés, mais aussi par les "contributeurs", qui sont aussi associés à la SAS coopérative mais ne souhaitent pas habiter sur le lieu mais veulent aider et participer à un beau projet. Ils ont eux aussi un compte courant d'associé leur permettant de prêter au collectif au travers des apports qu'ils versent sur ce compte.
Pour habiter sur le lieu en faisant partie du collectif, l'apport est nécessaire, mais le montant peut être variable. Mais moins l'apport est élevé, plus il y a d'emprunt bancaire à faire potentiellement, et plus important est le montant du loyer, c'est logique.
Le coût opérationnel réel
Durant la phase d'élaboration du projet du Village Tadaïma, nous avons décidé le partage du coût opérationnel de façon équilibrée entre tous les membres habitants. Grosso modo, ce coût se répartit en deux : un coût identique pour chaque foyer qui concerne les parties communes et un coût spécifique à chaque foyer qui concerne les parties privatives, dépendant de la surface de l'habitation occupée. Voici une première partie du détail concernant le coût opérationnel du projet, puisqu'il se précise depuis la phase d'engagement.
Comme prévu , nous avons donc révisé le coût opérationnel avec les nouveaux éléments dont nous disposons, et en particulier avec le coût du terrain et des premiers accompagnements.
Dans le coût des communs, nous comptons :
- Le coût d'achat de la propriété (achat net, frais de notaire et d'agence, frais de dossiers d'emprunt, frais de garantie, d'assurance et intérêts d'emprunts)
- Le coût d'aménagement du lieu (terrassement, assainissement, voirie, travaux relatifs à l'eau, travaux, équipement et matériel nécessaire à l'autonomie : solaire/éolien, eau, alimentaire, investissement pour les animaux du lieu (ruche, moutons, volailles...)
- Le coût de rénovation des bâtiments sur la propriété : des parties communes et espaces prévus pour l'activité économique
- L'accompagnement juridique (création des statuts, des documents juridiques, déclaration de la société)
- L'accompagnement financier (pour s'assurer que le montage financier est solide)
- L'accompagnement d'un architecte (obligatoire au delà d'une certaine surface de bâti)
- les accompagnements éventuels d'autres professionnels
Le coût est divisé par le nombre de foyers présents quelle que soit la période d'entrée d'un foyer, ce qui assure que les premiers habitants ne seront pas les seuls à porter le coût collectif. Cette façon de faire permet de ne pas faire porter le projet et ses risques uniquement sur les premiers qui se sont engagés et de répartir l'effort effectué a posteriori. C'est bien l'ensemble du collectif qui porte le coût financier de façon égalitaire et ceci quelle que soit la période où un membre intègre le collectif, c'est éthique et juste ! De cette façon nous répondons à nos principes d'égalité et nous pouvons aussi rembourser les apports de ceux qui souhaitent quitter le collectif, car il y a toujours une somme qui reste réservée au remboursement des partants.
Le plan financier du projet
Pour constituer ce plan financier, nous nous sommes appuyés sur des hypothèses d'entrée de nouveaux habitants, les estimations de coût de construction de nouvelles habitations et les charges réelles actuelles sur le lieu. Ce schéma est chargé de chiffres et d'informations, il mérite une lecture guidée !
L'axe principal de lecture est chronologique et il va du haut vers le bas.
La 1ère colonne représente l'investissement sur le lieu : achats, études, travaux, constructions ... ce qui est dépensé pour construire et aménager le lieu à un moment donné dans la chronologie.
La 2ième colonne représente les apports des habitants : nous avons pris l'hypothèse que les habitants arrivent sans logement existant pour eux et que ces logements sont à construire au fur et à mesure de leur arrivée. Nous avons aussi supposé que les nouveaux habitants font leur apport d'entrée complètement assez rapidement (85 000 €). Le reste du financement nécessaire aux constructions est emprunté (hypothèse de 4% TEG sur 20 ans).
La 3ième colonne indique le nombre de foyers habitants présents sur le lieu à un moment donné dans la chronologie, avec un estimatif du nombre de personnes au total : nous démarrons à un seul foyer (pour l'instant nous représentons ce foyer habitant le lieu), et nous rajoutons un nouveau foyer à chaque étape de l'axe chronologique. Nous avons envisagé un 9ième foyer parce que le lieu le permettrait et cela permet de voir aussi ce que cela change en termes financiers.
La 4ième colonne indique à quoi est destiné le nouvel apport ou entrée d'argent : constructions, réhabilitation de l'existant... A ce niveau, il s'agit de propositions pour pouvoir établir un scénario de plan financier : Pour chaque foyer qui arrive nous construisons un des logements prévus sur le lieu (studio, T1, T2 ou T3) et la réhabilitation des communs se fait par étapes au fil des arrivées. Nous avons pris comme coût au m2 la somme de 1200 € TTC (il n y a pas dans ce coût l'aménagement intérieur en termes d'appareils électroménager, mobilier, etc...).
Sur la 5ième colonne sont indiqués le montant des loyers et le montant des épargnes mensuelles complémentaires qui vont venir compléter le capital de chaque foyer (et donc augmenter le montant de leur apport d'entrée). La part loyer est à fonds perdus (elle sert à payer les charges) la part d'épargne est récupérable lorsque le foyer quitte le collectif. Pour rappel cette part d'épargne complémentaire sert à rembourser les emprunts (la part capital) et à compléter l'apport de chaque foyer jusqu'à ce que le foyer atteigne son seuil d'apport. S'il y a davantage de remboursement à effectuer et si l'apport est complètement versé, alors à terme, il n'y a plus d'épargne complémentaire à verser. Ici, nous avons juste inclus le remboursement de l'emprunt sans chercher à atteindre systématiquement le seuil d'apport..
Enfin en dernière colonne sont indiqués de façon très simplifiée le montant du capital constitué qui sera restitué en cas de départ d'un foyer. Pour faire simple dans les calculs pour l'exemple, nous avons pris l'hypothèse simpliste d'une arrivée par an et donc chaque année chaque foyer augmente son capital de ce qu'il a versé en épargne complémentaire l'année précédente.
L'analyse globale montre que le 1er foyer lorsqu'il est seul porte une charge financière importante. Le 2ième foyer arrivant allège cette charge un peu mais cela reste important (car au 2ième foyer s'ajoutent la construction de deux habitations et la création de la SAS avec les frais qui vont avec). Au troisième foyer, il y a un gain appréciable d'allègement de la charge financière pour chacun. Enfin, les loyers se stabilisent de façon plus marquée à partir du 4ième foyer.
Nous notons que le choix d'emprunter implique le versement d'une épargne complémentaire et que les loyers sont forcément plus élevés du fait des intérêts d'emprunts à payer, mais que même dans ces conditions le montant de la redevance (loyer + épargne ) se situe entre 500 et 600 € toutes charges incluses (eau,, électricité, impôts etc...).
Le détail de la prévision du coût
Pour les communs voici déjà les premiers éléments. Nous incluons dans les coûts communs : le coût d'acquisition de la propriété (inclus les frais relatifs aux emprunts), le coût des travaux à réaliser et qui concernent les bâtiments communs, les coûts d'aménagement de la propriété (assainissement, terrassement, écoulement des eaux...), le coût des animaux (achat, et matériel lié), le coût des bâtiments, travaux pour les espaces destinées aux activités économiques.
L'acquisition de la propriété d'Albussac :
Prix du terrain net vendeur : 170 000€ TTC
Frais d'agence : 11 050 € TTC
Frais de Notaire : 13 600 € TTC
Coût de l'emprunt (intérêts et assurance emprunteurs) : 67 764,57 €
Pour un Montant emprunté sur 20 ans (en prêt personnel) de 136 307,00 € :
- Coût des assurances emprunteur : 19 103,86 €
- coûts des Intérêts : 48 660,71 €
- Frais de dossier : 800 €
- frais de courtage : 1280 €
- frais de garantie : 1 771,99 €
Prix d'achat d'une parcelle de bois de 1,4ha en 2025 : 4000 € vendeur net + 791,28 € de frais de notaires = 4 791,28 €
TOTAL acquisition du lieu (hors intérêts et assurance): 199 441,28 €
TOTAL Frais bancaires d'acquisition (hors intérêts et assurance): 3 851,99 €
TOTAL acquisition du lieu + frais bancaires (hors intérêts et assurance) : 203 293,27 €
Frais d'emprunts cumulés par année (tableau d'amortissement) à ajouter au total précédent selon l'année :
| Année 0 (2023) |
Année 1 (2024) |
Année 2 (2025) |
Année 3 (2026) |
Année 4 (2027) |
Année 5 (2028) |
Année 6 (2029) |
Année 7 (2030) |
Année 8 (2031) |
Année 9 (2032) |
Année 10 (2033) |
Année 11 2034) |
Année 12 (2035) |
Année 13 (2036) |
Année 14 (2037) |
Année 15 (2038) |
Année 16 (2039) |
Année 17 -2040) |
Année 18 (2041) |
Année 19 (2042) |
Année 20 (2043) |
|
|
Intérêts (cumulés) |
2 099,07 € | 6 196,5 € | 10 154,55 € | 13 966,82 € | 17 626,61 € | 21 126,95 € | 24 460,57 € | 27 619,76 € | 30 596,58 € | 33 382,63 € | 35 969,17 € | 38 347,06 € | 40 506,77 € | 42 438,27 € | 44 131,09 € | 45 574,31€ | 46 756,48 € | 47 665,64 € | 48 289,26€ | 48 614,27 € | 48 660,71 € |
|
Assurance (cumulée) |
702,46 € | 1 622,53 € | 2 542,60 € | 3 462,67 € | 4 382,74 € | 10 229,97 € | 6 222,88 € | 7 142,95 € | 8 063,02 € | 8 983,09 € | 9 903,16 € | 10 823,23 € | 11 743,30 € | 12 663,37 € | 13 583,44 € | 14 503,51 € | 15 423,58 € | 16 343,65 € | 17 263,72 € | 18 183,79 € | 19 103,86 € |
| Total | 2 801,53 € | 7 819,03 € | 12 697,03 € | 17 429,49 € | 22 009,35 € | 26 429,76 € | 30 683,45 € | 34 762,71 € | 38 659,60 € | 42 365,72 € | 45 872,33 € | 49 170,29 € | 52 250,07 € | 55 101,64 € | 65 010,22 € | 60 077,82 € | 62 180,06 € | 64 009,23 € | 65 552,98 € | 66 798,06 € | 67 764,57€ |
Les intérêts, assurance etc... représentent une charge financière non négligeable. Ils sont indiqués ici sur la période complète de remboursement du prêt actuel. Il va de soit que nous souhaitons rembourser de façon anticipée le prêt dès que possible. En attendant, tous les frais effectivement réalisés (dépensés) liés à l'emprunt sont comptabilisés dans le partage des coûts collectifs. Nous sommes dans une démarche de répartition équitable des coûts sur toute la durée du collectif. Lorsque des personnes rejoignent le groupe en cours de route, ils participent aussi aux frais initiaux, mais si la capacité collective acquise est suffisante pour rembourser de façon anticipée tout ou partie de l'emprunt, le coût sera donc moindre car nous aurons alors moins de frais d'intérêts à payer. Plus le collectif se formera tard, plus le coût de l'emprunt sera important.
TOTAL acquisition du lieu + frais d'emprunt + intérêts et assurance) : 271 057,84 €
Note : les intérêts d'emprunt et frais d'assurance sont partagés entre tous les membres du collectif . Ces frais ne sont pas récupérables, c'est à fonds perdus. Dans la comptabilité ils sont comptés dans les charges fixes.
Les frais d'accompagnement et d'étude
Architecte : accompagnement pour le dépôt d'un permis d'aménager : 5700 €
Géomètre : dimensions et vue 3D de la zone du terrain urbanisable : 1194 €
Association Les pas-sages :
- accompagnement sur la SAS coopérative, la gouvernance partagée par consentement, le contrat coopératif, le règlement intérieur, le financement :4500 €
- accompagnement partiel (début) sur l'emprunt bancaire pour une SAS : 534 €
Etude de l'assainissement : 800 € .
TOTAL frais d'accompagnement et d'étude : 12 728 €
(pour l'instant car tous les frais d'études ne sont pas encore inclus, notamment par exemple, les frais d'architecte sur les nouvelles constructions, mais ceux ci sont potentiellement intégrés dans le coût estimatif des constructions privatives plus bas)
Le coût de passage en SAS :
N'ayant pas eu la possibilité d'acheter la propriété autrement qu'en nom propre par les premiers habitants, il sera nécessaire de la transmettre à la SAS pour assurer la propriété collective. Cette transmission ne peut se faire que sous forme de "revente" auprès du notaire qui amènera malheureusement des frais d'actes notariés supplémentaires.
Selon l'année où cette transmission se fera, le coût sera différent (car le montant des intérêts payés ne sera pas le même). Nous aimerions passer en collectif au plus tard 3 ans après l'achat du terrain par les premiers habitants. Au delà, le projet risque de ne pas se faire car trop coûteux pour être porté par un seul foyer.
Prenons donc l'année 3 dans le tableau d'amortissement comme référence. Dans cette hypothèse, la propriété serait revendue à la SAS à 215 931,48 €. Les frais d'actes notariés s'élèveraient donc à 16 195 €. (hypothèse d'un taux de frais notariés à 7,5%). Ce point là est encore incertain, car l'apport pourrait être fait en nature par les premiers habitants avec un taux moins important.
L'inscription au greffe et registre du commerce et autres frais : 500 €
TOTAL création SAS : 16 695 €
Le coût de rénovation/d'aménagement des communs :
Terrassement pour installer la tiny : 1300 €
Mise en place d'un chauffage mixte solaire/bois pour la maison commune : 14 895,26 € + 14 790 € - subventions/aides = 7 438 € (à compléter car nous avons encore un ballon supplémentaire à poser).
Terrassement (drainage de la maison commune principalement) : 4300 €
Les autres premiers travaux de la maison commune: électricité, aménagement de la cuisine et salle de bain, drainage, isolation du plancher, rafraîchissement des intérieurs (peintures, tapisserie...) : pas encore d'estimation précise pour tout ça. Mais nous pouvons établir raisonnablement un maximum de 30 000 € pour cela.
La plantation d'arbres/arbustes : en tout cas les premiers arbres : une vingtaine d'euros par arbre. Nous pensons faire une première phase d'achat pour une quinzaine d'arbres. soit 250 € estimés dans un premier temps (à préciser)
TOTAL premiers travaux : 43 288 €
Le coût du reste des rénovations et d'aménagement
Pour l'instant nous ne sommes pas capables de faire beaucoup mieux que notre estimation première dans le coût opérationnel, si ce n'est en connaissance de l'état et surfaces réelles des bâtis existants. Avec les hypothèses de coût de rénovation au m2, Cela nous amènerait à un coût global supplémentaire de 325 000 €.
TOTAL autres travaux : 325 000 €
Le coût des constructions privatives
Ce sera en fonction des surfaces, pour l'instant nous ne sommes pas capables de faire mieux que notre estimation première dans le coût opérationnel, à savoir 1200€ le m2.
TOTAL habitations (8) : 473 600 €
Coût opérationnel réestimé
Tout ceci nous amène à une nouvelle estimation du coût opérationnel pour 8 foyers de :
Coût opérationnel réestimé : 1 074 604 €
Dans ce coût, projet complètement terminé, il y a 473 600 € de parties privatives, et le reste (environ 600 000€) en parties communes soit 75 000 € environ par foyer (si 8 foyers) pour les parties communes.
Pour cette raison et de façon à disposer d'une avance pour les parties privatives, l'apport d'entrée est actuellement fixé à 85 000 € par foyer, montant qui sera réajusté en fonction des éléments qui se préciseront au fil du temps (à ce montant il faudra rajouter le reste du coût de la partie privative propre à chacun pour atteindre le seuil d'apport de chacun).
Note : les intérêts d'emprunts ne sont pas intégrés dans ce calcul, notamment ce qui a été avancé par les premiers habitants au fil des mois/années. Une partie sera donc à ajouter aux apports de ceux qui arrivent ensuite, selon la période (par exemple, après 2 ans, cette somme représente à peu près 1 300 € par foyer).
Les frais récurrents :
Ces frais font partie de la partie "locative" de la redevance. Ceux là sont à partager entre tous les foyers présents.
Après 3 ans de présence sur le lieu nous pouvons maintenant établir une estimation assez précise par rapport à ce que nous payons réellement sur le lieu. Nous sommes seuls ce qui nous fait un montant conséquent, mais il faut bien partir de quelque chose de concret. Pour l'instant, il y a :
Les charges fixes : environ 365 € par mois
- 224 € d'impôts (il y a eu quelques taxes d'aménagement venues ponctuellement alourdir la charge, les impôts fonciers se montent normalement à 170 € /mois)
- 90 € d'assurance habitation
- 51 € d'intérêts d'emprunts
Les charges variables: environ 220 € par mois
- l'électricité : abonnement et consommation : 900€ annuels environ pour un foyer , soit 25 € par mois d'abonnement + la consommation : soit environ 75 € par mois pour l'instant pour un foyer.
- le gaz : bouteilles pour tiny et maison commune : environ 300 € par an : 25 € /mois / foyer
- le bois : 560 € par an pour 8 stères : soit moins de 50 € /mois / foyer
- l'eau : pour la période de août 2023 à Décembre 223, la facture était de 130€ environ pour un foyer, donc environ 25 € par mois/foyer
- la téléphonie (accès internet et téléphone) : on l'estime à 30 € / mois à diviser par le nombre de foyers
- les animaux et fournitures diverses : grain pour la volaille, traitement et soins, matériel pour les abeilles, soins aux brebis : autour de 35 € /mois à diviser par le nombre de foyers
Lorsque la SAS sera créée, il faudra y ajouter (ou substituer pour certains coûts comme l'assurance) :
- la comptabilité : on l'estime à 1500€ /an
- l'assurance propriétaire : aucune idée,
- les frais bancaires : une vingtaine d'euros par mois
- l'impôt sur les sociétés : dépendant des bénéfices de la société donc si on se débrouille bien, ce sera nul ou négligeable
- la cotisation foncière des entreprises : nous pouvons en être exonéré
- les frais d'emprunt (assurance + intérêts) : selon le restant dû, remboursable (sauf pour 1/8ième qui sont des versements à fonds perdus) aux membres ayant emprunté en leur nom et ont avancé l'argent pour le collectif pour les parties communes (rééquilibrage sur le compte courant d'associés qui ont fait un apport en conséquence pour couvrir ces frais collectifs).
- l'amortissement des bâtis habitables sur 100 ans (l'amortissement est une obligation fiscale)
En résumé, en étant 8 foyers et si chacun participe de façon normale au projet en versant ses apports, nous estimons pouvoir descendre à des mensualités inférieures à 400 € par mois par foyer toutes charges comprises (charges variables et fixes), hors épargne complémentaire et frais d'emprunt si l'apport demandé n'est pas atteint (donc s'il était nécessaire de rembourser un emprunt bancaire).