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Le type d'habitat

Pour introduire ce sujet, commençons par ce qui est "d'actualité"

Des étés avec des températures de plus en plus élevées sur des périodes de plus en plus longues, des gens qui suffoquent la nuit qui ne leur apporte plus de fraîcheur (près de 50° et près de 500 morts en 4 semaines en Juin 2021 au Canada), des records de température annuelle moyenne battus chaque année (un record de 46 ° dans l'Hérault en Juin 2019), des "méga-incendies" avec des centaines d'hectares de végétation qui brûlent chaque année en France ou ailleurs, avec des niveaux jamais atteints en 2020 en Australie, plusieurs millions d'hectares des incendies en Sibérie en 2021) , la forêt Amazonienne qui brûle sans contrôle et sans mesure (incendies criminels et incendies volontaires pour des intérêts privés), des inondations catastrophiques en France, en Allemagne, en Belgique... et puis il y a le dernier rapport du GIEC en 2021... une sonnette d'alarme comme jamais il y en a eu ! Quand sera-t-il entendu ?

Bon ça c'est pour le constat !

Il faut être réaliste -mais non pessimiste... IL Y A un dérèglement climatique quoi qu'en disent encore certains dinosaures climato-sceptiques.

Et ce n'est pas simplement notre démarche d'Oasis qui nous protégera à court terme du dérèglement climatique, même si pour nous il s'agit d'une nécessité pour l'avenir : la "machine" est déjà lancée pour quelques décennies même si nous faisons marche arrière maintenant, nous souffrirons de la chaleur et autres intempéries et leurs conséquences demain... Nous redoutons et anticipons un réchauffement important dans les prochaines années avec des canicules et des intempéries plus fréquentes, plus durables et plus violentes.

Nous avons à sérieusement prendre soin de la conception de notre habitat car c'est la seule solution qui se présente à nous à notre échelle -de temps et de moyens- pour disposer d'un refuge relativement correct dans ces conditions de plus en plus extrêmes.

Note : ici un lien vers une vidéo qui explique rapidement et de façon très claire les enjeux climatiques suite au rapport du GIEC

Et pour Tadaïma, comment nous y prendre ?

Allez on ne va pas se voiler la face : comme dans tous les autres projets d'éco-lieu, il y a aussi dans notre projet un besoin de ressourcement et de refuge. Notre Oasis se construit bien sûr en suivant cette idée et nous essayons de poser quelques principes qui nous permettront d'y répondre.

Sur le plan général, indépendamment du climat, nous avons en tête de pouvoir réunir 8 à 10 foyers au maximum. Ce chiffre a été maintes fois révisé et il est possible qu'il change encore en fonction du groupe. En tout cas, si nous restons sur cette base, nous prévoyons 13 à 15 bâtis dont 10 bâtiments à usage d’habitation, avec les bâtiments communs et annexes diverses, et pour les activités économiques. Nous ne dépasserons pas 800 à 830 m² de surface habitable construite pour les 8 à 10 foyers, espaces communs et économiques compris.

Pour "y planter" nos maisons et autres constructions, nous disposons aujourd'hui d'une surface constructible d'environ 7000m2, toujours pour 8 à 10 foyers.

Nous ciblons un habitat bioclimatique à "visée passive". Le bioclimatisme c'est l'utilisation et l'adaptation optimale de ce que propose l’environnement naturel pour l’équilibre thermique de l’habitation (soleil, orientation, végétation, sol, vents dominants...).
En s'intéressant au plan thermique, on cherche bien sûr à réduire la consommation énergétique et aussi à maintenir un niveau de confort suffisant dans l'habitation.

La "visée passive", c'est tendre vers le Zéro moyen de chauffage ou de rafraîchissement qui ferait appel à l'électricité, au bois, au pétrole... Bref, nous cherchons à ne pas avoir besoin de chauffer notre habitat et qu'il puisse s'auto-réguler sur le plan thermique. Nous ne cherchons pas une norme, mais juste un bon résultat.

Nous avons aussi en tête que plus il y a de surface en contact avec l’extérieur, plus il y a de transfert possible de calories avec l'extérieur, et donc plus l’effort de régulation thermique devra être important. La compacité des maisons permet un gain d'énergie et de matériaux, sans compter le gain financier sur le plan de la construction.

Notre habitat, nous le souhaitons bien intégré dans l'environnement. Cela ne signifie pas pour nous qu'il doit être démontable avec une clé à molette et ne laisser aucune trace sur le sol après avoir été démonté ; cela veut dire qu'il doit bien se fondre dans son environnement d'un point de vue esthétique. Ce principe rejoint la notion d'harmonie soulevée plus loin. Nous avons bien sûr le soucis de ne pas avoir un impact écologique négatif sur notre environnement, mais ceci est un autre principe, pas celui de l'intégration dans l'environnement.

Bien intégrer dans l'environnement, c'est aussi par extension le placer à un endroit qui ne le mettra pas en danger, par rapport notamment aux inondations.

Nous visons une autonomie énergétique. C'est-à-dire que nous essaierons de produire notre énergie électrique, par du photovoltaïque, de l'éolien, ou tout autre moyen (hydraulique). Nous produirons aussi notre eau chaude en solaire. Nous ne faisons pas de l'autonomie énergétique un préalable à l'installation, mais nous y tendrons le plus possible. Au départ, nous dépendrons probablement du réseau public d'électricité quitte à le laisser si nous voyons que ce que nous avons mis en place en termes d'autonomie est insuffisant.

Nous nous passerons du chauffage dans l'idée d'un habitat passif, mais si besoin, nous envisageons un chauffage au bois : poêle, cheminée, insert...

Pas de chauffage électrique, exception faite des salles d'eau, pour chauffer rapidement l'espace le temps de la toilette (un rayonnant ou un soufflant) et si nous sommes branchés sur le réseau public (sinon il va falloir ajuster le tir pour ne pas tirer trop d'Ampères).

Concernant le réseau télécommunications, nous envisageons la mise en place d'un réseau filaire, et un accès wifi à un endroit spécifique et limité sur le site, par exemple au niveau de la zone d'activités économiques. Pour le téléphone : les portables ne sont pas interdits mais nous pourrons en limiter l'usage en fonction des sensibilités des uns et des autres, et une ligne fixe (et peut-être partagée) sera disponible aussi.

Notre habitation devra être financièrement accessible. Nous aimerions que des foyers ayant peu de revenus ou n'ayant pas encore pu constituer un capital suffisant pour devenir propriétaire puissent accéder à notre oasis. Cela veut dire un accès à l'habitat à un coût le plus modéré possible. Cela se traduit sur le plan de l'habitation par des surfaces plus réduites, par une partie en auto-construction, par la mise en place autant que possible de prêts solidaires entre habitants du collectif, par la capacité d'apporter une partie du capital nécessaire par mensualités.

Baisser le coût de l'habitation ne passe pas par une baisse du confort de base ! Les habitations devront être saines, agréables à voir et à vivre, harmonieuses, et bien régulées thermiquement.

Nous apportons aussi une attention particulière à l'aspect écologique en favorisant les matériaux naturels et locaux bien que pour certains aspects de la construction, nous ne voyons pas comment faire autrement que faire appel à des matériaux transformés , métalliques ou issus du pétrole (pour l'étanchéité à l'eau, la toiture, la plomberie, les vitrages...). Par contre partout ou c'est faisable nous nous en passerons volontiers ; par exemple nous éviterons parpaings, bitumes.....

Isolation - Inertie - ventilation - Humidité

Pour répondre aux menaces bien réelles que fait peser le climat sur nous (enfin il faut plutôt dire : que fait peser l'Homme sur la Terre et qui nous le renvoie à son tour à la figure), notre conception d'habitation devra envisager de stocker le frais pour le restituer durant les périodes particulièrement chaudes et empêcher les surchauffes.

Pour cela il y a une solution qui est de prévoir :

une bonne isolation (pour empêcher les variations brutales de température entre l'extérieur et l'intérieur) ,
une très bonne inertie thermique (pour faire une réserve de frais ou de chaud qui se restituera régulièrement pendant plusieurs semaines voire plusieurs mois,
une bonne ventilation (pour évacuer l'air vicié, faire rentrer de l'air neuf, et pour rendre efficace les échanges thermiques entre la masse inertielle et l'air intérieur en la parcourant savamment, régule l'humidité),
une bonne étanchéité à l'eau (pour ne pas drainer de calories par la circulation non contrôlée de l'eau, pour ne pas favoriser la prolifération de moisissures, et bien sûr pour contrer tout "dégât des eaux" et toute inondation)

Pour disposer d'une bonne efficacité thermique, il est fondamental d'associer ces 4 fondamentaux de manière réfléchie. Par exemple :

une ventilation insuffisante ou mal établie dans un bâtiment trop étanche provoquera l'apparition de moisissures à cause de l'humidité, qui devient bien souvent visible un peu tard, quand toute la construction ainsi que les finitions sont terminées.
un bâti bien isolé et mal ventilé produit une surchauffe dès les premières journées estivales.
une inertie faible même dans un bâtiment bien isolé le rend sensible aux variations de température, en particulier à cause des ouvrants (on rentre on sort, on laisse ouvert une fenêtre...) et lorsque les températures ne varient plus entre le jour et la nuit, le bâtiment se met très vite à la température ambiante.
une ventilation trop importante ou mal régulée, sans inertie ou autre système récupérateur de chaleur a pour conséquence une perte ou un import important de calories, et sur l'aspect hygrométrique il favorise un assèchement de l'espace qui peut aussi être malsain pour la santé.

L'eau

Nous avons établi qu'il fallait porter une attention particulière à l'eau en termes d'utilisation et de ressources. Nous avons décidé qu'il fallait trouver un site sur lequel se trouvait un point d'eau accessible, sain ("potalisable") et en quantité suffisante. Nous devrons également réfléchir à la récupération et au stockage des eaux de pluie. Le but est de pouvoir disposer d'une autonomie correcte en eau, pour ne pas subir les sécheresses de plus en plus fréquentes et de plus en plus marquées.

En conséquence, quelques premières orientations sur la conception

Nos réflexions depuis le début du projet nous ont amené jusque là à ces premières orientations :

en travaillant sur l’agencement, nous cherchons une harmonie entre les bâtiments, verdure et arbres, des habitations non dispersées regroupées en "petit village", attrayantes pour de nouveaux venus. Nous ne souhaitons pas bâtir des habitations "extravagantes" aux formes exotiques et hétéroclites. L'harmonie peut être trouvée avec des formes différentes et viendra surtout de la taille des habitations, de leur agencement, des matériaux utilisés et du visuel. Le terrain ne doit pas être complètement occupé par les habitations, étalées sur toute sa surface. Celles-ci doivent être harmonieusement placées, homogènes et cohérentes dans leur architecture globale et par rapport aux autres bâtiments et espaces sur le lieu, en particulier par rapport à la maison commune. Des cloisonnements naturels (pare-vue, pare-bruit) entre les différents espaces sont prévus et intelligemment placés pour favoriser l'intimité tout en gardant une ouverture des habitation sur le lieu : cloison végétale, butte de terre, cloison bois, muret...
Nous imaginons des petits coins tranquilles sur le terrain, des petits sentiers qui permettent d’accéder à un endroit de plusieurs façons, des petits cours d’eau avec passerelles, des zones "sauvages", des zones de rétention d'eau (baissières, mares...).
Les zones et bâtiments « bruyants » sont éloignés des espaces de vie et des habitations en particulier. Les espaces enfants sont situés à une emplacement à la fois visible et à la fois non dérangeant pour les zones de travail et de repos
Les maisons sont plutôt individuelles, mais nous n'excluons pas la possibilité de maisons mitoyennes, si il y a un véritable intérêt financier, sans toutefois se trouver dans une situation de voisinage envahissant, donc en respectant les critères d'intimité qui font partie de nos principes. Ainsi, mitoyennes ou pas, les habitations seront agencées pour faire en sorte de conserver l'intimité.
Nous avons gardé de la souplesse entre l’achat d’un terrain nu qui nécessite de la construction neuve et l’achat d’un terrain avec bâtiments/habitations existantes qui nécessitent de la rénovation et de la construction neuve. Notre choix final s'est fait sur ce mixte (voir la présentation du lieu ici). Nous voulons limiter la rénovation car nous souhaitons pouvoir appliquer nos principes de bioclimatisme et de surface réduite, et ne pourrions pas le faire avec de la rénovation à 100%. Sur le terrain que nous avons choisi, les bâtiments existants et rénovables se limitent à la future maison commune, aux annexes (garages/atelier, grange, étable, préau) et aux 2 petites habitations anciennes qui serviront pour la zone économique. Les bâtis que nous n'arriverions pas raisonnablement à rénover, demandant trop de travaux, seraient si possible démolis et reconstruits.
les constructions se feront en accord avec la législation, et nous avons dû penser à l' obligation légale d’un chemin d'accès pompiers jusqu'aux habitations et nous penserons à intégrer autant que possible dès la conception les règles de bon sens concernant les PMR. Nous n'y pensons pas quand est jeunes, mais la vieillesse finit par arriver pour ceux qui en ont la chance, et les grandes maisons, les étages... ça n'est plus très accessible quand on est âgé : nous en tiendrons compte aussi dans nos constructions neuves.
Nous voulons qu'une habitation soit occupée selon la taille du foyer.
Nous envisageons que les surfaces d'habitations ne soient pas trop différentes les unes des autres pour un soucis d'équité, de simplicité de conception et de construction, et de cohérence. Nous "définissons" un petit nombre d’habitats types différents.
Nous nous limiterons sur le nombre de méthodes constructives pour ne pas nous disperser et éviter les pertes de temps et faire des économies de coût (facteur d'échelle).
C’est le collectif et non chaque foyer isolément qui définit les habitations. Nous décidons et avançons quant à la forme des maisons après avoir obtenu le permis d'aménagement et quand nous serons prêt à envisager les permis de construire.
Le parking se situe à l’entrée du terrain , c'est-à-dire que les voitures ne sont pas garées devant chaque habitation.
Nous prévoyons une zone économique distincte, séparée de la zone d'habitation avec parkings indépendants pour éviter que les personnes extérieures puissent rentrer dans nos espaces collectifs et personnels de façon non souhaitée, et inversement ne façon à ne pas gêner les activités économiques par les activités personnelles.
La contrainte particulière de l'inertie exclut d'emblée d'envisager des logements légers (type tiny house, petit chalet...) ou sur pilotis qui ne supporteraient pas la masse inertielle et offrirait en plus des surfaces de contact supplémentaires avec l’extérieur (le plancher). De tels logements peuvent être bien isolés mais à moins de disposer d'un système de ventilation double flux, technologiquement complexe, coûteux et consommant de l’électricité 24h/24h, ces logements ne tiendront pas de longues périodes de canicule : sans inertie thermique suffisante, l'air intérieur est vite ramené à la température de l'air extérieur, l'isolant ne servant plus à rien au bout de quelques jours. Et dans des périodes de canicule extrême, les nuits n'apportent plus de répit suffisant, ne baissant plus en dessous des 25°C et pouvant même rester proches des températures du jour. Pour cette raison essentiellement, nous envisageons des habitations avec une masse inertielle importante, rôle qui serait remplie par la terre comme matériau de base pour les murs, associé pour l'isolation à de la paille ou tout autre matériau isolant écologique et accessible financièrement.
Les toitures seront végétales pour limiter l'impact du soleil.
L'orientation des habitations idéalement seraient en Sud / Sud-est pour continuer à capter la chaleur et la lumière l'hiver. Une "casquette" permet de de ne pas prendre le plein soleil dans la maison le midi en été.
La ventilation sera assurée par des puits canadiens/provençaux.
Les eaux de ruissellement seront récupérées et redirigées vers des espaces de stockage variés (cuves, baissières, mares...). En particulier chaque toiture fera l'objet d'un captage de l'eau.
Les habitations seront agencées de façon à minimiser les voiries, à profiter d'ombrages divers (grâce notamment aux arbres, arbustes mais aussi pergolas, orientations des lieux...)..., à assurer l'intimité de chaque espace, à former un petit village harmonieux et agréable. La mitoyenneté n'est pas exclue si elle respecte bien notre intimité et permet de réduire les coûts.
Les habitations sont prévues pour être chauffées au solaire pour l'eau, et alimentées par du photovoltaïque pour l'électricité couplé si possible (selon configuration du terrain et la législation) à du petit éolien voire à de l'hydraulique.
Les eaux usées seront dirigées vers une phyto-épuration. Des toilettes sèches ventilées seront la norme même si une ou deux toilettes humides seraient tolérées en fonction du lieu.

Nous avons d"intégrer autant que possible ces propositions dans notre plan d'aménagement.

L'auto-construction :

Nous souhaitons une bonne part d'auto-construction dans notre façon de faire, mais tout en étant encadrés par un professionnel.

L'auto-construction a deux objectifs :

réduire le coût du projet et permettre un habitat financièrement accessible
apprendre à faire soi-même un habitat simple et confortable

La construction ou la rénovation ne se fait pas à la légère au "doigt mouillé". Nous ferons établir par des professionnels des plans de construction sur la base d'un cahier des charges que nous aurons monté. Ensuite selon ces plans, nous prévoyons de faire la construction des habitations et autres structures ensemble et nous organiserons aussi des chantiers participatifs.

Nous nous ferons aussi encadrés par des professionnels pour les techniques de construction particulières, pour la supervision, l’encadrement ou la réalisation des tâches si le collectif estime que la capacité ou la compétence nécessaire n’est pas couverte par les auto-constructeurs, ou si les délais de construction/rénovation prévus initialement venaient à être dépassés ou encore si la qualité attendue des réalisations n’était pas au rendez-vous.

Nous établirons ainsi un mode opératoire que nous conserverons pour transmettre les techniques à d'autres.

Notre collectif doit s’engager à livrer les habitations dans les délais, les coûts et la qualité prévus avant démarrage des travaux, au moment de l’établissement des plans de construction définitifs et du permis de construire associés.

Ce que nous voudrions, c'est pouvoir construire quelque chose de simple, de pas trop grand, de limiter autant que possible l'appel à des ressources coûteuses (humaines ou matérielles) en suivant un plan de construction précis que n'importe qui en dehors de l'oasis et qui aurait un minimum de notions de bricolage, pourrait appliquer pour monter sa propre habitation. Bien sûr ceci en respectant nos critères écologiques et de coût et en ainsi que les normes essentielles en vigueur (nous ne parlons pas de contraintes du style " nombre de prises électriques obligatoires dans chaque pièce" mais plus des règles liées à la pérennité/solidité de l'ouvrage ...)

Quels types d'habitations ?

Le sujet de l'habitat a été abordé et repris à maintes reprises selon les personnes qui sont passées dans Tadaïma. En gros, il en est ressorti que c'est de toute façon le collectif qui définit de façon générale le type d’habitations (architecture, matériaux mais aussi de façon très globale la disposition intérieure) selon un cahier des charges que nous aurons à monter, et ceci avant toute construction/rénovation et en accord avec la législation.

Les surfaces n'ont pas été précisément fixées à quelques m2 près. En fonction des uns et des autres, le besoin change et nous redéfinirons les surfaces avec ceux qui seront là au moment de démarrer les travaux. Il semble pourtant se dessiner une limite haute de surface habitable à 75m2 pour les habitats individuels

Nous envisageons quand même à ce jour des "habitations types" avec différentes surfaces selon la taille du foyer.

Pour 8 foyers, par exemple nous en sommes à envisager :

quatre habitations de 20 à 35 m2 pour des personnes seules ou des couples
deux habitations de 50-55m2 pour des familles avec un enfant
deux habitations de 70-75 m2 pour des familles avec deux ou trois enfants.

Exceptionnellement il serait possible d’étendre la surface d’une habitation, même au delà des 75m2, pour une chambre de plus pour les besoins liés à l’agrandissement d'un foyer.

Nous prévoyons au moins une habitation de chaque type (surface) pour couvrir les besoins futurs éventuels (départs/arrivées de foyers). Par exemple, nous n'envisageons pas de faire 8 habitations de 75 m2.

Chaque habitation se situerait sur un espace privatif de 400 m² au maximum (habitation incluse).

Bien sûr, tous ces logements ne seront pas construits ou rénovés dès le départ. Les besoins seront affinés en fonction des foyers habitants réellement présents et ne seraient construites/rénovées que les habitations de ces foyers pour limiter des investissements initiaux peut-être inutiles et lourds pour les premiers habitants, même si certaines travaux peuvent être menés pour l'ensemble dès le départ (la voirie, le terrassement paysager, les emplacements des futures habitations...).

Aux habitations individuelles s'ajoutent des bâtiments communs :

la maison commune qui permettra de mutualiser des espaces (et qui nous permet aussi d'envisager des surfaces d'habitations plus petites).
un atelier
un espace de stockage de matériel
un espace détente (repos)
un espace sport (dojo, gym...)
des espaces destinés à l’activité économique, pour partie intégrés ou partagés à la maison commune (par exemple, bureau, cabinet pour recevoir une clientèle, épicerie, bar associatif), pour partie partagés aux annexes (atelier, stockage matériel), ou pour partie construits en plus (par exemple, chambres d'hôtes ou gîte, espace camping, sanitaire)

Le total des surfaces "habitables" ne dépasserait pas les 800 à 830 m2 pour les 8-10 foyers.

En phase de construction, en attendant les habitations définitives

Nous prévoyons en premier la rénovation de la maison commune existante et nous disposons maintenant de la Tiny house qui nous permettent de disposer d'un logement provisoire sur le terrain avant de pouvoir construire les habitations individuelles. Ce sera un 1er lieu pour habiter temporairement, ou comme lieu d'accueil pour des chantiers participatifs, puis un lieu de retrouvailles entre nous. un espace de vie qui serait de toute façon nécessaire au départ.

Des foyers en habitat léger ?

Bien que le collectif n'envisage pas d'investir dans des logements légers/mobiles comme habitation principale, nous pourrions en avoir dans notre oasis dans des conditions précises et au cas par cas :

le logement est financé par le foyer qui en fait la demande et l'installation se fait à ses frais.
le foyer fait l'apport au collectif qui correspond à la part commune.
le foyer paie la redevance prévue comme tout autre foyer
en cas de départ, et sauf si le foyer trouve un remplaçant pour ce logement, le foyer repartira avec ce logement "léger" et laissera l'espace tel qu'il était lorsqu'il est arrivé.
le logement ne se substitue pas à un autre logement prévu dans notre oasis

Nous pouvons aussi envisager des logements légers de façon temporaire (par exemple au début durant les chantiers) ou pour de la location style « camping ou gîte insolite ». Dans ce cas cela fait partie des "communs" du collectif.

Nous nous sommes lancés dans la construction d'une Tiny House en août 2022 pour en faire un logement temporaire ou pour de la location. Voici la chronique d'une construction ICI.

La "maison commune"

Par "Maison commune", nous entendons tous les espaces bâtis que nous envisageons de mutualiser afin de servir à tous et qui peut nous permettre de réduire la surface des habitations individuelles.

La "maison commune" se définit comme un bâtiment de mutualisation de moyens et d'espaces, un lieu de vie central pour le collectif. Concrètement, "Maison commune" ne veut pas dire "un seul bâtiment", mais bien plusieurs bâtiments répartis ou regroupés selon des exigences pratiques, pour limiter les nuisances et rechercher le calme, pour mutualiser des espaces qui servirons à tous, et pour permettre de réduire la surface des habitations individuelles.

Elle est le premier bâtiment construit/rénové, avec la possibilité de construire par "blocs", répartis dans le temps en fonction des priorités, et certains espaces peuvent être séparés et distants.

La surface de la maison commune est d'environ 140 m2 auxquels il faut ajouter la cave et les combles..

La rénovation

La rénovation, c'est aussi un sujet "serpent de mer". Doit-on chercher un terrain nu pour y faire de la construction neuve ? Doit-on acquérir un terrain avec du bâti dessus ? dans quelle proportion ? dans quel état ? ...

Beaucoup de questions qui nous ont amené à envisager certaines possibilités et en exclure d'autres.

Déjà, clarifions le vocabulaire : la rénovation c'est du bâti existant qu'on réhabilite.

Faire le choix de la rénovation c'est faire un choix bien différent du neuf : dans une rénovation, il existe une structure existante qui impose ce qu’elle est : son état, sa forme, ses matériaux, ses surfaces, son passif. Les surfaces de la maison et celles des pièces sont de fait une contrainte avec laquelle il faut composer. Il reste possible d'abattre des cloisons ou d'en monter pour créer des pièces mais on ne peut ni déplacer un bâtiment ni "pousser les murs". De même pour les ouvertures existantes ou pour en créer, cela demande soit d'accepter ce qui existe soit du gros travail à fournir en plus.

Tout est modifiable au final, mais dans une certaine limite et selon un investissement plus ou moins important.

On peut aussi tout abattre et tout refaire : c'est certainement la meilleure chose à faire dans le cas d'un bâtiment en ruines par exemple. L'avantage d'un tel bâti c'est alors l'utilisation du cadastre existant pour reconstruire : la surface occupée par le bâtiment est a priori réhabilitable, même si cela demande de toute façon un permis de construire.

Car n'oublions pas que pour la rénovation, s'il faut changer quelque chose sur la structure du bâtiment (façade, ouverture, toiture, modification de surface au sol...), un permis de construire est de toute façon nécessaire.

Sur ce point, la rénovation n'a pas d'avantage par rapport au neuf.

Au niveau du coût ?

La rénovation peut amener un coût inférieur au neuf en effet mais il faut garder en tête ce que la rénovation nous impose et quelles sont nos limites d'acceptabilité : la disposition des bâtiments, leur forme, les matériaux utilisés... en fonction du bâti, cela n'est pas forcément compatible avec notre idée bioclimatique.

On peut même facilement se trouver dans une situation qui nous amène un surcoût si il y a trop de rénovation/modification à faire. Car dans une rénovation, il y a toujours des surprises qu'on ne découvre que plus tard.

L'âge du bâtiment peut aussi amener du surcoût ne serait-ce par exemple que par le changement de certaines normes (électricité, eau, isolation...).

Enfin, la rénovation a un gros impact en terme de travail à fournir.

Il s'agit donc de trouver un équilibre entre le prix, le coût humain et la contrainte de l'existant. La passerelle qui permet cet équilibre est très étroite.

Les points noirs

Dans la rénovation, il faut aussi faire attention à certaines choses, et nous ne sommes pas experts en bâtiments donc vigilance supplémentaire. Nous avons en tête de faire particulièrement attention à certaines choses qui seraient rédhibitoires pour l'achat si cela se présentait :

la présence de termites dans le bâti,
la présence importante d'amiante (les toitures en fibro-ciment ça peut se régler s'il n'y a pas trop de surface. Par contre l'amiante soufflée dans les combles ou sur les structures, nous ne prenions pas).
la présence de grosses fissures dans les murs, ou de murs en très mauvais état (c'est possible mais dans ce cas c'est dans l'idée de détruire le bâtiment pour en refaire un, car une grosse fissure dans un mur c'est que la structure est compromise).
la présence d'humidité importante dans les murs/cloisons (remontant du sol) qui aura peut-être affaibli la structure
la présence de bâtis classés historiques sur le terrain ou dans les environs proches (ce qui nous imposerait des contraintes de rénovation très spécifiques et donc un coût très supérieur)
des habitations positionnées sur une pente Nord, ou sur une zone inondable, ou proche d’une rivière ou d’un ancien lit détourné en amont, en aval d’un barrage, dans une cuvette, ou encore proches d’une zone de nuisance ou à risque
un historique négatif de la propriété (poser la question de qui a emménagé là ces 30 /40 dernières années , pour y faire quoi)
un nombre ou une surface de bâtiments à rénover trop importants (plus de 2 bâtiments à refaire niveau gros œuvre : isolation, structure, toiture...) ou le seul bâtiment disponible est à rénover et il est trop grand (surface au sol > 160m2)
si la surface constructible n’est pas suffisante ou n’est pas assez proche du terrain comprenant le bâti existant

Sur le terrain que nous avons choisi, nous avons vérifié tous ces points.

Le côté intéressant

La maison existante est habitable : on peut l’utiliser en logement d’attente. Et pour les autres bâtiments, ils nous permettent der disposer d'un espace de stockage pour nos déménagements et d'un atelier pour les travaux.

L'existence d'un bâtiment cadastré et habitable nous facilite la vie pour le permis de construire. Attention toutefois, nous sommes en pleine révision du PLUi et les choses vont vite changer pour ce qui est des surfaces constructibles, d'où notre choix de déposer rapidement un permis d'aménager pour pouvoir entrer notre projet dans le projet de révision du PLU.

La rénovation nous facilite aussi la vie pour les normes qui sont très dures pour le neuf.

En résumé

La rénovation peut-être plus coûteuse en temps et en énergie que de la construction neuve. Elle peut aussi amener de mauvaises surprises (des défauts, des vices cachés).

L'existant s'impose à nous, il n'est pas possible de faire tout ce que l'on souhaiterait faire dans notre projet (en terme de construction bioclimatique) pour une rénovation.

Cela peut permettre d'avoir des surfaces "constructibles" de fait (la surface des bâtiments existants) qu'on peut décider de réhabiliter ou de refaire. Un bâtiment existant habitable peut nous permettre de nous installer directement sur le site en attendant de développer le reste des habitations.

Si le coût de l'acquisition n'est pas trop élevé, et que celui de la rénovation est réduit, cela peut nous amener à un coût opérationnel sensiblement inférieur à du neuf.

Afin de pouvoir classer un minimum les types de bâtis qu'on pourrait trouver sur un terrain, nous avons identifié 6 types de bâtiments selon leur état général et le coût que cela pourrait induire :

la ruine : bâti non habitable, nécessite une démolition et une reconstruction pour en faire quelque chose d'habitable. Le coût par rapport au neuf est légèrement supérieur (car il faut détruire avant de pouvoir reconstruire).
le bâtiment non habitable : c'est un bâti qui nécessite une grosse rénovation à faire, du gros œuvre avec des travaux lourds et importants (murs à refaire, charpente à refaire, grande surface avec beaucoup de dégradation …). Il nécessite une démolition partielle en faisant attention au reste, avec la contrainte de respecter certaines structures pour ne pas avoir à tout enlever, et une reconstruction partielle en neuf ou une très grosse rénovation. Nous estimons que le coût par rapport au neuf serait très supérieur (car il faut refaire une grosse partie en faisant attention au reste). Donc plutôt à éviter ou du moins à limiter ou alors c'est du bâti dont nous ne ferons rien (à part détruire et réutiliser les matériaux un peu comme pour le "type 1 : ruine").
le bâtiment non habitable mais hors d'eau hors d'air : il s'agit d'un bâti avec une rénovation moyenne à mener : charpente et murs sont sains mais il reste beaucoup de travaux : ouvertures, menuiserie, toiture, ré-aménagement intérieur à faire totalement, sols à refaire, chauffage…. Il y a un peu de gros œuvre, pas mal de travail, et la contrainte de s’adapter à l’existant : cela peut donc être coûteux en temps et en investissement financier. En coût financier, cela reste peut-être plus léger ou équivalent à du neuf . En tout cas le coût total n'est pas négligeable.
le bâtiment habitable : Habitat sain habitable, mais réaménagement intérieur à revoir, rafraîchissement à faire, voire isolation du bâti mais avec une faible rénovation, rénovation pas trop compliquée, mais peut prendre aussi du temps car les finitions ça prend toujours du temps. C'est un coût de rénovation sensiblement inférieur au coût du neuf.
le bâtiment habitable : Finitions à faire (peintures, tapisserie, 2 ou 3 équipements à changer, un peu de revêtement…) ; Des petites choses faciles à faire, comme on peut l’envisager dans une maison en entretien classique (refaire les peintures, la tapisserie…) : coût de rénovation très inférieur au coût du neuf.
le bâtiment habitable quasi neuf : l'habitation où il n'y a rien à refaire ou presque ; Petites finitions faciles, tout nous va, on ne fait rien de plus ou quasi : coût de rénovation quasi nul

Sur cette base, nous avons fait un petit simulateur de coût qui nous permet de comparer un cas concret de terrain ayant du bâti à du neuf, toutes surfaces égales. Ainsi nous pouvons voir si au final cela nous reviendrait plus cher que si nous avions tout à construire en neuf.

Oasis du village Tadaïma