Dans Tadaïma, les logements sont loués aux habitants par la SAS coopérative.
Tant que l'habitant n'est pas associé, il paie un loyer plein. Dès que l'habitant est associé de la coopérative, il verse un loyer mensuel coopératif qui est plus léger qu'un loyer plein.
Le calcul du montant d'un loyer coopératif prend en compte :
- Les charges fixes :
- l'assurance propriétaire des bâtiments
- Les intérêts d'emprunts et assurance d'emprunt
- l'indexation des apports des contributeurs et habitants ayant versé au delà de leur seuil d'apport
- les honoraires comptables
- La taxe foncière
- Les frais d'entretien/réparation
- Les achats d'outils/fournitures, de fournitures administratives
- Les frais d'entretien et de soin des animaux
- L'amortissement des bâtis sur 100 ans (10% de la valeur des bâtis chaque année) :
- cette contribution est obligatoire légalement et elle permet de prévoir un fond de réserve pour la remise à neuf des bâtiments.
Au loyer s'ajoute :
- Les charges variables :
- Eau
- Electricité
- Bois
- Gaz
- Internet et courrier
- Cotisation et adhésions
Ce loyer coopératif ne prend donc en compte que le minimum pour faire "tourner" la société en couvrant tous les frais. ¨Pour rappel, ce loyer ne peut donc pas être récupérable au départ de l'associé qu'il soit "contributeur" ou "habitant".
Ensuite l'associé verse selon les cas un complément à ce loyer qui lui est récupérable. Il s'agit de :
- L'épargne mensuelle collective :
- Le remboursement du capital éventuellement emprunté hors intérêts
- les provisions pour gros travaux
- L'épargne mensuelle individuelle pour ceux qui n'ont pas atteint leur seuil d'apport
La somme du loyer et du complément d'épargne correspond à ce que nous avons appelé "la redevance".
Tant que l'associé n'a pas versé son apport minimal, il reste "associé contributeur". Il ne devient "associé habitant" que lorsqu'il a versé la totalité de son apport minimal. Il continue ensuite à verser une épargne mensuelle individuelle pour compléter son apport jusqu'à atteindre son "seuil d'apport".
Une personne qui n'est pas associé paie un loyer normal qui est plus élevé que le loyer coopératif et correspond au prix du marché locatif.
Quel montant ?
Aujourd'hui nous avons estimé les montants des charges fixes et variables, des loyers coopératifs en nous basant sur nos dépenses réelles sur le lieu. Nous nous basons aussi sur l'hypothèse ou chaque foyer verse son apport d'entrée et sa contribution solidaire, mais pas son apport complet. Ce qui manque financièrement du fait que les apports ne soient pas complets fait l'objet d'un emprunt bancaire contracté par la société.
Pour un habitant associé au projet les loyers baissent en fonction du nombre de foyers présents dans le projet. Pour un T2 par ex, les loyers que nous envisageons aujourd'hui vont de 440 €/mois pour deux foyers présents à 290 € pour 8 foyers présents. Les loyers sont encore plus bas si les apports sont suffisants pour ne pas avoir à faire d'emprunt bancaire (donc apports complets), Cette baisse est marquée au moins à partir du 3ième foyer. Il en est de même bien sûr pour les charges variables dont une partie est mutualisée. C'est l'intérêt de la mutualisation et du partage de la gestion du projet.
Les charges variables estimées varient entre 220 € et 164 € par mois.
L'épargne mensuelle complémentaire , qui est récupérable et vient constituer/compléter le capital de chaque foyer, est estimée entre 314 € (si deux foyers) et 55 € (si 8 foyers).
Bien sûr si les apports sont complets, l'épargne mensuelle complémentaire tombe à zéro, les loyers tombent à 370 € (plus d'intérêts d'emprunt à payer).
Ce qui fait un prix très intéressant puisque tout ce qui correspond au logement (un vrai logement, les charges, assurance, impôts, emprunt bancaire) est alors couvert pour moins de 500€ par mois par foyer lorsque tout le monde est là. Ne reste à charge pour chacun que l'alimentaire, les véhicules, les frais personnels autres (téléphone mobile, frais de santé...). Et même sur ces sujets, nous prévoyons aussi une mutualisation au moins partielle.