Dans Tadaïma, les logements sont loués aux habitants par la SAS coopérative (location meublée).
Tant que l'habitant n'est pas associé, il paie un loyer plein. Dès que l'habitant est associé de la coopérative, il verse un loyer mensuel coopératif qui est plus léger qu'un loyer plein.
Le calcul du montant d'un loyer coopératif prend en compte :
- Les charges fixes :
- l'assurance propriétaire des bâtiments
- Les intérêts d'emprunts et assurance d'emprunt
- l'indexation éventuelle des apports des contributeurs et habitants ayant versé au delà de leur seuil d'apport
- les honoraires comptables
- La taxe foncière
- Les frais d'entretien/réparation
- Les achats d'outils/fournitures, de fournitures administratives
- Les frais d'entretien et de soin des animaux
- L'amortissement des bâtis sur 100 ans (10% de la valeur des bâtis chaque année) :
- cette contribution est obligatoire légalement et elle permet de prévoir un fond de réserve pour la remise à neuf des bâtiments.
Au loyer s'ajoute les charges variables :
- Eau
- Electricité
- Bois
- Gaz
- Internet et courrier
- Cotisation et adhésions
Ce loyer coopératif ne prend donc en compte que le minimum pour faire "tourner" la société en couvrant tous les frais.¨Pour rappel, ce loyer ne peut donc pas être récupérable au départ de l'associé qu'il soit membre en transition d'arrivée "contributeur" ou membre "habitant".
Ensuite l'associé verse selon les cas un complément à ce loyer qui lui est récupérable. Il s'agit de :
- L'épargne mensuelle collective :
- Le remboursement du capital éventuellement emprunté hors intérêts
- les provisions pour gros travaux
- L'épargne mensuelle individuelle pour ceux qui n'ont pas atteint leur seuil d'apport
La somme du loyer et du complément d'épargne correspond à ce que nous avons appelé "la redevance".
Tant que l'associé n'a pas versé son apport d'entrée, il reste membre en transition d'arrivée "associé contributeur". Il ne devient membre "associé habitant" que lorsqu'il a versé la totalité de son apport d'entrée. Il continue ensuite à verser une épargne mensuelle individuelle pour compléter son apport jusqu'à atteindre son "seuil d'apport" (s'il ne l'a pas déjà fait).
Note : une personne qui n'est pas associée de la SAS paie un loyer normal qui est plus élevé que le loyer coopératif et correspond au prix du marché locatif.
Quel montant ?
Aujourd'hui nous avons estimé les montants des charges fixes et variables, des loyers coopératifs en nous basant sur nos dépenses réelles sur le lieu. Nous nous basons aussi sur l'hypothèse ou chaque foyer verse son apport d'entrée et sa contribution solidaire, mais pas son apport complet. Le manque financier induit pour la SAS fait l'objet d'un emprunt bancaire contracté par la SAS.
Pour un habitant associé au projet les loyers baissent en fonction du nombre de foyers présents dans le projet.
Dans l'hypothèse où chaque foyer verse son apport d'entrée de 85 000 € rapidement, la redevance mensuelle s'établirait pour 8 foyers à 550 € toutes charges comprises, remboursement des emprunts compris. Sur ces 550 € mensuels, environ 60 € sont récupérables au départ de l'associé (car ils correspondent au remboursement du capital emprunté), l'autre ne l'est pas (car elle correspond aux intérêts d'emprunts et aux charges locatives). Ceci ne vaut qu'à partir de 8 foyers. En deça de 8 foyers, les montants sont plus importants car nous sommes moins nombreux à porter le projet et à partager les coûts.
* Pour information, aujourd'hui, en étant seul foyer investi, nous déboursons en équivalent redevance environ 1280 € par mois environ pour toutes les charges (eau/énergie/animaux/assurance/impôts....) et le remboursement de l'emprunt que nous avons contracté pour acheter le lieu (sur ces 1280 €, 720 € seraient récupérables dans l'hypothèse collective : vu que nous sommes seuls, ce serait largement récupérable en cas de revente du bien tout simplement).
Enfin, quand le projet est complètement terminé et que le collectif est au complet, que les prêts bancaires sont remboursés intégralement, chaque foyer dispose d'un capital récupérable en cas de départ qui correspond au montant de l'apport qu'il a versé. Côté redevance, elle se résumerait à un loyer locatif coopératif d'environ 400 € / mois.
En résumé, la redevance mensuelle se décline de cette façon :
- Locative (paiement de toutes charges -fixes et variables- dont intérêts d'emprunt bancaire):
- 1 foyer (situation actuelle) : 560 € /mois
- 2 foyers : 680 € /mois (l'écart par rapport à 1 foyer correspond au charges supplémentaires de passage en SAS -comptable, amortissement du bien immobilier- que nous n'avons pas actuellement en propriété individuelle)
- 3 foyers : 560 € /mois
- 4 foyers : 500 € /mois
- 5 foyers : 500 € /mois
- 6 foyers : 490 € /mois
- 7 foyers : 480 € /mois
- 8 foyers : 470 € /mois -> collectif au complet
- 9 foyers (éventuellement) : 440 € /mois -> collectif au complet avec foyer en départ et foyer cours d'intégration
- Epargne mensuelle complémentaire : pour constituer l'apport complémentaire en cas d'apport limité à 85 000 € et pour rembourser l'emprunt part capital ou constituer une réserve de remboursement en cas de départ d'un associé ; s'ajoute au capital de l'associé et récupérable en cas de départ ; ramenée à 0 € lorsque tous les comptes sont équilibrés et lorsque le projet est complètement terminé. Pour rappel, cette somme complète l'apport effectué et est restituable en cas de départ :
- 1 foyer (situation actuelle) : 715 € /mois (ce montant correspond à la part capital du montant de l'emprunt effectué pour l'achat du lieu)
- 2 foyers : 440 € /mois
- 3 foyers : 230 € /mois
- 4 foyers : 130 € /mois
- 5 foyers : 130 € /mois
- 6 foyers : 100 € /mois
- 7 foyers : 90 € /mois
- 8 foyers : 60 € /mois -> collectif au complet
- 9 foyers (éventuellement) : 50 € /mois -> collectif au complet avec foyer en départ et foyer cours d'intégration
* ceci reste une planification faite sur la base de notre vécu à ce jour et il s'agit d'une moyenne qui ne prend pas en compte la taille de l'habitation occupée (c'est plus ou moins en fonction du type de logement, du studio au T3). Les modalités précises et ajustements éventuels sont révisés au fur et à mesure avec ceux qui arrivent, selon la réalité du moment. La redevance est de toute façon revue chaque année selon les dépenses réelles réalisées et prévues.
Et comme nous envisageons de faire appel à des contributeurs solidaires, ces montants sont voués à baisser d'une cinquantaine à une centaine d'euros.
L'amortissement est aussi surévalué et nous avons pris comme hypothèse pour simplifier qu'il était complètement mis en réserve, or il est possible d'en utiliser une partie pour les remboursements de l'emprunt. Au final la redevance (loyer+EMC) qui serait réellement versé à partir de 2 foyers serait bien inférieure à ce qui est présenté ici en première hypothèse...
Ce qui fait un prix très intéressant puisque tout ce qui correspond au logement (un vrai logement, les charges, assurance, impôts, emprunt bancaire) est alors couvert pour moins de 550 € par mois par foyer en moyenne, lorsque tout le monde est là et a versé son apport d'entrée complet avec l'emprunt bancaire éventuel. Ne reste à charge pour chacun que l'alimentaire, les véhicules, les frais personnels autres (téléphone mobile, frais de santé, loisirs...). Et même sur ces sujets, nous prévoyons aussi une mutualisation au moins partielle.