Qu'est-ce que le seuil d'apport ?
Le seuil d'apport nous permet de savoir quel effort financier il est demandé à chacun pour pouvoir couvrir le coût du projet actuel. C'est la somme à verser par chaque associé sur son compte courant d’associé membre du collectif pour que l'habitat participatif puisse fonctionner. En deçà du seuil d’apport, l’associé doit compléter son apport par une épargne mensuelle complémentaire, au-delà du seuil d’apport, l’associé qui le souhaite peut demander un remboursement de l’excédent à la SAS.
Il faut bien comprendre que ce seuil d'apport n'est pas une façon de faire de l'argent pour la SAS, ce qui serait en complet décalage avec nos principes, mais qu'il est vraiment calé pour équilibrer le budget du collectif en fonction des choix d'investissements que celui-ci a fait, aux dépenses réelles réalisées ou prévues dans l'année.
Comment est déterminé le seuil d'apport ?
Le seuil d'apport est déterminé en fonction du coût opérationnel du projet réel, du nombre de foyers présents et du logement occupé par le foyer. Il est déterminé pour l'année en cours.
Ainsi, pour définir le seuil d'apport d'un foyer, on comptabilise toutes les dépenses d'investissement effectuées depuis le début du projet sur les parties communes qu'on divise par le nombre de foyers présents. On y ajoute ensuite les dépenses d'investissements correspondant à la partie privative occupée par le foyer. Dans la comptabilisation des investissements sont pris en compte les investissements prévus pour l'année en cours. Les rentrées financières diverses relevant de l'activité économique ou des contributions solidaires et orientées pour l'investissement y sont déduites.
Pendant la phase d'installation sur le lieu, le seuil d'apport va donc évoluer en fonction de l'avancement du projet et du nombre de foyers présents. Il est stable lorsque le lieu est terminé et que le collectif est au complet.
Par exemple, actuellement (en 2025), le coût opérationnel actuel du projet est de 237 000€. Ce coût comptabilise l'achat du terrain et les premiers travaux d'aménagement et de rénovation, les premiers accompagnements et premières études. le collectif se résume à un seul foyer (les autres foyers ayant quitté le collectif avant achat du lieu) qui a versé 5000 € en contribution solidaire, et le reste en apport. Aucune habitation privative n'a encore été construite.
- Avec un seul foyer, le seuil d'apport de ce foyer est donc de 237 000 €.
Avec un second foyer (un couple par exemple), sous les mêmes conditions d'investissements effectués précédemment dans les communs, le seuil serait de 237 000 € / 2 foyers = 118 500€. Mais il faut prévoir la construction de deux habitations pour les deux foyers qui composent le collectif maintenant, par exemple un T1 de 40 m2 et un T2 de 50 m2, soit un nouvel investissement estimé à 108 000 € (60 000 € pour le foyer en T2 et 48 000 € pour le foyer en T1). Les nouveaux seuils d'apports seraient donc :
- Pour le foyer en T1 : 166 500 €
- Pour le foyer en T2 : 178 500 €
Avec un troisième foyer (une personne seule par exemple) , sous les mêmes conditions d'investissements effectués précédemment dans les communs, et la création d'un studio pour ce 3ième foyer, le seuil serait de 237 000 € / 3 foyers = 79 000 €. Auquel il faut ajouter le studio T1 de 30 m2, soit un nouvel investissement estimé à 36 000 € pour le 3ième foyer en studio. Les nouveaux seuils d'apports seraient donc :
- Pour le foyer en T1 : 127 000 €
- Pour le foyer en T2 : 139 000 €
- Pour le foyer en studio : 115 000 €
et ainsi de suite en révisant à chaque fois le nouvel investissement suite à l'arrivée d'un nouveau foyer et l'investissement envisagé dans les parties communes.
La révision à la hausse ou à la baisse des seuils d'apports a donc aussi des conséquences sur les apports effectués par les foyers précédents : dans les exemples ci-dessus, entre l'apport de 237 000€ effectué par le premier foyer au tout début et son seuil d'apport réévalué à 139 000 € lorsque le collectif atteint 3 foyers, le premier foyer a donc dépassé son seuil d'apport de 237 000-139 000 = 98 000 €. C'est ce que lui doit la SAS à ce moment là . Dans ce cas ce premier foyer peut en demander le remboursement de ce surplus d'apport par la SAS ou le laisser en prêt solidaire à la SAS.